Questão comentada de Direito Notarial e Registral

As sociedades empresárias YY e XX, ambas sediadas no Estado Alfa, celebraram escritura pública de arrendamento mercantil. Com isso, ocorreu a transferência para o arrendatário, a sociedade XX, do direito de propriedade do imóvel adquirido pelo arrendador, a sociedade YY. Com base nesse ato, a sociedade XX apresentou a escritura para registro no dia 01/06, tendo o oficial do Registro de Imóveis detectado a ausência de comprovação do recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (ITBI) e expedido nota de diligência. O comprovante veio a ser apresentado trinta dias depois. O mesmo título, no entanto, foi objeto de uma segunda prenotação, promovida pela sociedade YY, devidamente acompanhado do comprovante de recolhimento do ITBI, em 25/06. Ocorre que, em 20/06, uma terceira sociedade empresária, ZZ, requerera o registro da penhora do imóvel, o qual, em razão de sua higidez formal, foi prontamente deferido em 29/06, preterindo as demais prenotações na ordem dos registros. À luz da sistemática legal, é correto afirmar que a narrativa acima, em relação à precedência dos registros:

• A)não apresenta qualquer irregularidade, devendo o registro da penhora do imóvel, deferido em momento anterior, anteceder o da escritura pública;

  Incorreta. A penhora foi deferida antes, mas sua prenotacao ocorreu depois da primeira prenotacao da escritura, que preservava prioridade se saneada no prazo.

• B)apresenta irregularidade, pois a data da transcrição da escritura pública deve ser a da prenotação promovida pela sociedade XX, tendo precedência sobre a penhora;

  Correta. A transcricao da escritura deve observar a prenotacao promovida pela sociedade XX em 01/06, com precedencia sobre a penhora de 20/06.

• C)apresenta irregularidade, pois a data da transcrição da escritura pública deve ser a da prenotação promovida pela sociedade YY, tendo precedência sobre a penhora;

  Incorreta. A segunda prenotacao de 25/06 não e a que define a prioridade perante a penhora; a primeira prenotacao valida e anterior.

• D)não apresenta irregularidade, pois a dupla prenotação da escritura pública é ilegal, o que impede que o comprovante do ITBI anexado à segunda supra o defeito da primeira;

  Incorreta. A irregularidade não decorre de dupla prenotacao ilegal, mas da pretericao da prioridade da primeira prenotacao saneada.

• E)apresenta irregularidade, pois a dupla prenotação da escritura pública deve ser concebida como um ato unitário, de modo que o comprovante acostado à segunda aproveita a primeira.

  Incorreta. As prenotacoes não formam ato unitario em que o documento da segunda automaticamente aproveita a primeira; a resposta correta repousa na prioridade da primeira prenotacao saneada.