A sociedade Moita Bonita S/A adquiriu imóvel de Indiaroba Ltda., mas o registro do direito real somente foi realizado após a decretação da falência da vendedora. Houve prenotação pelo oficial do registro de imóveis antes da falência, mas dentro do termo legal, fixado em sessenta dias anteriores à data do primeiro protesto por falta de pagamento. Considerando os dados e as disposições da legislação falimentar, é correto afirmar que o registro é:
- A)nulo de pleno direito por ter sido realizado após a decretação da falência, quando já havia sido instaurada a execução coletiva dos bens do falido;
Errada, porque o simples fato de o registro ter sido concluído após a falência não o torna nulo de pleno direito se a prenotação foi anterior.
- B)válido e eficaz em relação à massa, mesmo tendo sido realizado após a decretação da falência e a prenotação ocorrido dentro do termo legal;
Certa, porque a prenotação anterior à falência preserva a prioridade do título e impede que a massa trate o registro como ineficaz.
- C)objetivamente ineficaz em relação à massa, ainda que não haja intenção de fraude na alienação pelo falido, por ter sido realizada a prenotação dentro do termo legal;
Errada, porque a ineficácia objetiva perante a massa não decorre automaticamente de prenotação dentro do termo legal, especialmente sem hipótese legal específica de ineficácia.
- D)anulável, pois há presunção de fraude entre o adquirente e o alienante dentro do termo legal, mas a nulidade convalesce se não foi proposta ação revocatória em três anos da data da sentença de falência;
Errada, porque não se trata de nulidade/anulabilidade com prazo de ação revocatória; além disso, o raciocínio ignora o efeito da prenotação anterior.
- E)revogável em relação à massa porque todos os registros de transferência de propriedade por título oneroso realizados após a decretação da falência não produzem efeito, com ou sem prenotação anterior.
Errada, porque a existência de prenotação anterior muda o efeito do registro, e não é correto afirmar que todo registro posterior à falência fica sem efeito em qualquer hipótese.
Gabarito: B
Na falência, o que mais gera confusão é o choque entre a lógica do processo coletivo e as regras do Registro de Imóveis. Mas aqui existe um detalhe decisivo: a prenotação foi feita antes da decretação da falência. No sistema registral, a prenotação fixa a prioridade do título, então o registro posterior apenas completa um ato que já havia entrado na fila antes da quebra. Por isso, não basta olhar para a data em que o registro foi efetivamente lançado. Se a apresentação do título ao cartório ocorreu dentro da ordem normal e antes da falência, o adquirente não pode ser prejudicado pela superveniência do processo falimentar. A massa falida não pode “puxar o tapete” de um negócio que já havia ingressado validamente no fólio real. Em termos falimentares, a ineficácia perante a massa costuma atingir atos praticados em situações específicas da Lei 11.101/2005, como os previstos no art. 129, além das hipóteses de fraude. Aqui, porém, não há esses elementos para desconstituir o ato. O que manda é a prioridade registral: prenotou antes, preserva a posição. Assim, a alternativa B está correta porque o registro, embora formalizado depois da falência, decorre de prenotação anterior e, por isso, produz efeitos válidos e eficazes em relação à massa falida.