A Companhia GAMA e o Banco RENDA celebraram entre si contrato de mútuo, por meio do qual a companhia recebeu do banco a quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), obrigando-se a restituí-la, acrescida dos juros convencionados, no prazo de três anos, contados da entrega do numerário. Em garantia do pagamento do débito, a Companhia GAMA constituiu, em favor do Banco RENDA, por meio de escritura pública levada ao cartório do registro de imóveis, direito real de hipoteca sobre determinado imóvel de sua propriedade. A Companhia GAMA, dois meses depois, celebrou outro contrato de mútuo com o Banco BETA, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), obrigando-se a restituir a quantia, acrescida dos juros convencionados, no prazo de dois anos, contados da entrega do numerário. Em garantia do pagamento do débito, a Companhia GAMA constituiu, em favor do Banco BETA, por meio de escritura pública levada ao cartório do registro de imóveis, uma segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel gravado pela hipoteca do Banco RENDA. Chegado o dia do vencimento do mútuo celebrado com o Banco BETA, a Companhia GAMA não reembolsou a quantia devida ao banco, muito embora tivesse bens suficientes para honrar todas as suas dívidas. Nesse caso, é correto afirmar que
- A)o Banco BETA tem direito a promover imediatamente a execução judicial da hipoteca que lhe foi conferida.
Errada, porque o Banco BETA nao tem direito de executar imediatamente a hipoteca sem respeitar a preferência e a existência da hipoteca anterior.
- B)a hipoteca constituída pela companhia GAMA em favor do Banco BETA é nula, uma vez que o bem objeto da garantia já se encontrava gravado por outra hipoteca.
Errada, pois a segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel é admitida pelo ordenamento, valendo a ordem de registro para definir a preferência.
- C)a hipoteca constituída pela GAMA em favor do Banco BETA é nula, uma vez que tal hipoteca garante dívida cujo vencimento é inferior ao da dívida garantida pela primeira hipoteca, constituída em favor do Banco RENDA.
Errada, porque a anterioridade do vencimento da dívida garantida pela segunda hipoteca nao torna a garantia nula; o critério relevante é a prioridade registral.
- D)o Banco BETA não poderá promover a execução judicial da hipoteca que lhe foi conferida antes de vencida a dívida contraída pela Companhia GAMA junto ao Banco RENDA.
Certa, porque a hipoteca posterior nao pode ser executada em prejuízo da hipoteca anterior ainda nao vencida, respeitando-se a prioridade do primeiro credor.
Gabarito: D
A hipoteca é uma garantia real que recai sobre um imóvel, mas isso nao significa que o bem fica “travado” para sempre em favor de apenas um credor. O Código Civil admite a coexistência de mais de uma hipoteca sobre o mesmo imóvel, observando-se a ordem de registro para definir a preferência entre os credores. Em outras palavras: a segunda hipoteca existe, mas entra na fila depois da primeira. Isso é o que faz a vida do cartório ser mais organizada do que parece à primeira vista. A lógica legal aparece nos arts. 1.473 e seguintes do Código Civil, especialmente no regime de pluralidade de hipotecas e preferência registral. A hipoteca posterior nao é nula só porque o imóvel já estava gravado, nem porque a dívida dela vence antes da primeira. O ponto central é que o credor hipotecário posterior nao pode prejudicar o direito de preferência do credor anterior. Por isso, no caso, o Banco BETA nao pode promover a execução judicial da sua hipoteca antes de vencida a dívida garantida pela hipoteca anterior do Banco RENDA, já que a satisfação do crédito deve respeitar a ordem das garantias constituídas.