A alienação fiduciária, regulada pela Lei n. 9.514/1997, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Sobre este tipo de contrato, assinale a afirmativa correta.
- A)Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro do contrato que lhe serve de título no Registro de Imóveis competente.
Certa, porque a Lei 9.514/1997 prevê que a propriedade fiduciária de imóvel se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis competente.
- B)Somente poderá ser contratada por pessoa jurídica que integre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
Errada, porque a alienação fiduciária não é restrita a pessoa jurídica do SFI; a lei admite sua contratação em hipóteses mais amplas.
- C)Não pode ter como objeto a propriedade superficiária do imóvel do fiduciante.
Errada, porque o imóvel pode envolver direitos sobre a propriedade superficiária e a lei não traz essa proibição absoluta como regra geral.
- D)O fiduciante poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária independentemente da anuência do fiduciário.
Errada, porque a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel não é livre e irrestrita, já que a anuência do fiduciário ou as condições contratuais e legais podem ser exigidas.
Gabarito: A
A alienação fiduciária de imóvel é uma forma de garantia muito usada no mercado imobiliário: o devedor continua na posse do bem, mas a propriedade resolúvel fica com o credor até a quitação da dívida. A lógica é simples: paga, recupera a plena propriedade; não paga, o credor pode consolidar a propriedade e seguir o procedimento legal de cobrança e execução previsto na Lei n. 9.514/1997. O ponto central da questão está no modo de constituição da propriedade fiduciária. No caso de imóvel, ela nasce com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente. Isso está expressamente no art. 23 da Lei n. 9.514/1997: a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui com o registro do contrato que serve de título. Sem registro, o negócio pode até existir entre as partes, mas a garantia real não se aperfeiçoa perante terceiros. A banca gosta de cobrar também o alcance do instituto. Não se trata de contrato exclusivo de banco ou de empresa do Sistema de Financiamento Imobiliário. Além disso, a lei admite hipóteses amplas de utilização da alienação fiduciária, inclusive em situações que envolvam direitos aquisitivos e outros direitos sobre o imóvel, então é preciso ler o enunciado com cuidado e desconfiar das alternativas que tentam limitar demais o instituto. Por isso, a alternativa A está correta: a propriedade fiduciária de imóvel se constitui mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis competente. É o detalhe que faz a garantia “ganhar vida” no mundo jurídico, e a FGV adora exatamente esse tipo de frase seca de lei.