Estabelecimento:
alienação
e locação
As regras práticas que regem a transferência e a locação do estabelecimento empresarial. Trespasse, sucessão tributária e trabalhista, recuperação judicial, ação renovatória, shopping centers e built-to-suit.
Sumário
A aula 02 introduziu o conceito de estabelecimento. Esta aula entra no funcionamento prático: como se transfere (trespasse), com que consequências em direito civil, tributário e trabalhista, e como se aluga, com as particularidades do regime empresarial. Cinco módulos densos, doutrina e jurisprudência reais.
- p. 04Trespasse: regras detalhadasArts. 1.143 a 1.149 do CC, requisitos, sucessão, não concorrência
- p. 08Sucessão tributária e trabalhistaCTN Art. 133, CLT Arts. 10 e 448, distinções práticas
- p. 11Trespasse em recuperação e falênciaLei 11.101/2005 Arts. 60 § único e 141, STF ADC 33
- p. 14Locação empresarialLei 8.245/1991, regime geral, ação renovatória
- p. 18Shopping centers e built-to-suitArts. 54 e 54-A da Lei 8.245, contratos atípicos
- p. 22Mapa mental, revisão e questões comentadas10 questões fechando a aula
O que você vai aprender
Aplicar Arts. 1.143 a 1.149 do CC: forma, publicidade, eficácia perante credores, sucessão, não concorrência, sub-rogação contratual e cessão de crédito.
Operar o Art. 133 do CTN: sucessão integral (alienante cessou) ou subsidiária (continua ou reinicia em 6 meses).
Aplicar Arts. 10 e 448 da CLT: o adquirente sucede integralmente nos contratos de trabalho.
Conhecer a Lei 11.101/2005 Arts. 60 § único e 141, II: adquirente em alienação judicial dentro de recuperação ou falência não sucede em obrigações.
Conhecer regras gerais da locação empresarial: prazo, garantia, reajuste, despejo.
Aplicar os requisitos cumulativos dos Arts. 51 a 57: contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos, exploração do mesmo ramo por 3 anos.
Operar o Art. 54 da Lei 8.245: liberdade contratual, observância da convenção do empreendimento, vedação a cobranças específicas.
Aplicar o Art. 54-A da Lei 8.245: locação por encomenda com construção sob medida, regime negocial reforçado.
Dica do Fuffu
Esta aula reúne dois temas que aparecem em provas de M&A, falência, contratos imobiliários e direito tributário. Saber trespasse e locação empresarial é credencial obrigatória para magistratura, AGU e MP, e diferencial em prova de OAB. Quem domina os Arts. 1.143-1.149 do CC e os Arts. 51-57 da Lei do Inquilinato resolve a maioria das questões da matéria.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 011 Trespasse em detalhe
Conceito e natureza
O trespasse é a alienação do estabelecimento empresarial, em bloco, a título oneroso. O alienante (trespassante) transfere ao adquirente (trespassário) a universalidade de bens organizada para o exercício da empresa. Não se confunde com a cessão de quotas ou ações da sociedade: aqui, muda a titularidade do estabelecimento; lá, muda a titularidade da pessoa jurídica que opera o estabelecimento.
Art. 1.143: o estabelecimento como objeto
Esse artigo positiva a unidade jurídica do estabelecimento como universalidade. Pode ser objeto de venda, usufruto, arrendamento, penhor, constituição de garantia, qualquer negócio compatível. A regra abre espaço para operações empresariais variadas, sem fragmentar bens individuais.
Art. 1.144: forma e publicidade
A regra é de dupla publicidade: averbação na Junta Comercial (à margem da inscrição) e publicação na imprensa oficial (Diário Oficial). Sem essa publicidade, o contrato é válido entre as partes, mas não produz efeitos perante terceiros. Credores podem continuar cobrando do alienante; o adquirente fica em insegurança.
Art. 1.145: eficácia perante credores
Hipótese central de proteção dos credores. Se a operação deixa o alienante insolvente (sem bens suficientes para honrar dívidas), a eficácia da alienação depende:
- Pagamento integral de todos os credores; OU
- Consentimento expresso ou tácito (silêncio em 30 dias da notificação) de cada credor.
Se o requisito não é atendido e o alienante fica insolvente, a alienação pode ser objeto de ação revocatória (CC Art. 158) ou, em sede de falência, de declaração de ineficácia da operação (Lei 11.101/2005, Art. 129).
Art. 1.146: sucessão de débitos
O adquirente sucede nas dívidas anteriores regularmente contabilizadas. Alienante permanece solidariamente obrigado por um ano:
- Para créditos vencidos: o ano conta da publicação da alienação.
- Para créditos a vencer: o ano conta da data do vencimento.
A regra cobra atenção do adquirente em due diligence: dívidas não contabilizadas regularmente não seguem automaticamente. Cabe revisar a escrituração para identificar passivos antes de fechar a operação.
Bate-papo com o Seu Teoffilo
O sistema do CC/2002 sobre trespasse é considerado, pela doutrina (Sérgio Campinho, Marlon Tomazette), um dos mais sofisticados do direito comparado. Ele equilibra três interesses: do alienante (que quer transferir e sair), do adquirente (que quer assumir só o que conhece) e dos credores (que querem garantia de receber). A solução brasileira combina publicidade obrigatória, sucessão condicionada e solidariedade temporária. Funciona bem na prática.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 01Art. 1.147: não concorrência
Cláusula de não concorrência implícita. Aplica-se mesmo se o contrato silenciar. Vigora por cinco anos, salvo autorização expressa em contrário. No arrendamento ou usufruto, vigora durante todo o prazo contratual. A regra protege o aviamento adquirido pelo trespassário: sem ela, o trespasse perderia sentido econômico.
A doutrina (Fábio Ulhoa Coelho, Sérgio Campinho) admite que as partes modulem a cláusula em contrato escrito: alargar ou reduzir o prazo, delimitar o ramo de atividade, definir limite geográfico, prever multa contratual em caso de descumprimento. Modulações razoáveis são aceitas pela jurisprudência, com base na liberdade contratual da Lei 13.874/2019.
Art. 1.148: sub-rogação contratual
Regra de continuidade dos contratos: locação, fornecimento, prestação de serviços, distribuição, todos passam automaticamente ao adquirente, salvo se tiverem caráter pessoal (ex: contrato de prestação de serviço artístico do próprio alienante). A contraparte tem 90 dias para rescindir, se houver justa causa (dúvida sobre solvência do adquirente, mudança nas condições contratuais, etc.).
Art. 1.149: cessão de créditos
Os créditos do estabelecimento são automaticamente cedidos. A publicação da transferência basta para gerar efeito perante os devedores; não é necessário notificá-los individualmente. Mas o devedor de boa-fé que pague ao alienante fica exonerado: a regra protege quem desconhece a transferência. O adquirente, nesse caso, terá que cobrar do alienante o valor recebido.
Cláusulas usuais em contratos modernos de trespasse
Em operações de M&A (mergers and acquisitions), o contrato de trespasse moderno costuma incluir cláusulas que vão além do disciplinado no CC:
- Due diligence prévia: revisão técnica, contábil, fiscal, trabalhista, ambiental e regulatória do alienante.
- Representations and warranties (declarações e garantias): o alienante declara veracidade de informações sobre passivos, contratos, propriedade dos bens, conformidade.
- Indenização: responsabilização do alienante por passivos não revelados, com prazo de garantia (escrow ou retenção).
- MAC (material adverse change): direito de rescindir se houver mudança material adversa entre a assinatura e o fechamento.
- Earn-out: parte do preço condicionada a metas futuras de desempenho.
O Raffinha confirma
Decora a sequência: 1.143 (estabelecimento como objeto), 1.144 (averbação + publicação), 1.145 (eficácia perante credores), 1.146 (sucessão de débitos), 1.147 (não concorrência por 5 anos), 1.148 (sub-rogação contratual), 1.149 (cessão de créditos). Sete artigos. Decora os números e a regra-chave de cada um, e leva a maioria das questões.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 022 Sucessão tributária e trabalhista
Sucessão tributária: CTN Art. 133
I - integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade;
II - subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de seis meses, a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, indústria ou profissão.
Duas hipóteses, conforme o comportamento do alienante:
| Cenário | Responsabilidade do adquirente |
|---|---|
| Alienante cessou a atividade | Integral: o adquirente responde sozinho pelos tributos relativos ao estabelecimento adquirido |
| Alienante continua ou reinicia em até 6 meses | Subsidiária: cobra-se primeiro o alienante; se este não pagar, parte-se para o adquirente |
O regime do Art. 133 protege o fisco contra a fraude clássica: vendendo o estabelecimento e fechando a empresa para escapar de dívidas tributárias. A sucessão tributária é mais rigorosa que a civil: alcança tributos relativos ao estabelecimento, mesmo não regularmente contabilizados (diferente do Art. 1.146 do CC). E o adquirente responde mesmo sem ser sócio do alienante.
Súmula 451 do STJ: ICMS sobre o estabelecimento
O STJ, na Súmula 451, firmou orientação que reforça o sistema da sucessão tributária:
A sede pode ser penhorada como qualquer outro bem. A regra, embora aparentemente óbvia, foi consolidada porque há discussão sobre impenhorabilidade de bens essenciais à atividade. A súmula confirma: a sede é penhorável.
Sucessão trabalhista: CLT Arts. 10 e 448
Os Arts. 10 e 448 da CLT consagram o princípio da intangibilidade dos contratos de trabalho: a alteração na propriedade da empresa não afeta os empregados. O adquirente sucede integralmente nos contratos. Não há lacuna; não há renegociação; o vínculo continua, com todas as garantias trabalhistas adquiridas.
Importante: o adquirente sucede integralmente, inclusive em débitos trabalhistas não contabilizados (diferente do Art. 1.146 do CC). A jurisprudência do TST é uniforme: dívidas trabalhistas seguem o estabelecimento, sem condições de contabilização.
Alerta do Examinador
Decora as três sucessões: civil (CC Art. 1.146, débitos contabilizados, alienante solidário 1 ano); tributária (CTN Art. 133, integral ou subsidiária); trabalhista (CLT Arts. 10 e 448, integral, sem condicionamento). Os três regimes são distintos, e a banca cobra as diferenças.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 02A exceção: alienação judicial sem sucessão
A regra geral da sucessão (civil, tributária e trabalhista) sofre exceção importante quando o trespasse ocorre em sede de processo de recuperação judicial ou falência. A Lei 11.101/2005 traz mecanismo específico de proteção do adquirente.
Art. 60 § único da Lei 11.101/2005
Art. 141, II da Lei 11.101/2005
A regra é forte e abrangente. Em alienação judicial dentro de recuperação ou falência, o adquirente não sucede em obrigações do devedor, inclusive:
- Tributárias: afasta o Art. 133 do CTN.
- Trabalhistas: afasta os Arts. 10 e 448 da CLT.
- Decorrentes de acidente do trabalho: idem.
- Civis em geral: afasta o Art. 1.146 do CC.
É afastamento total da sucessão. O adquirente leva o estabelecimento livre, e os credores devem se contentar com o produto da alienação dentro do processo coletivo.
A constitucionalidade: STF ADC 33
A regra foi questionada no STF, especialmente pela CTN da época que se acreditava prevalecer sobre a Lei 11.101. O STF, na ADC 33, em 2017, declarou a constitucionalidade dos Arts. 60 § único e 141 da Lei 11.101/2005. O argumento central: a regra é instrumento essencial da preservação da empresa. Sem ela, ninguém compraria ativos contaminados; a recuperação e a falência perderiam eficácia. O sacrifício parcial dos credores é compensado pela viabilização do mecanismo.
Restrições do § 1º do Art. 141
Há limites ao benefício do adquirente. O Art. 141 §1º exclui a aplicação se o adquirente for:
- Sócio da sociedade falida ou em recuperação, ou de sociedade controlada por ele.
- Parente, em linha reta ou colateral até o 4º grau, do devedor falido ou de seus sócios.
- Identificado como agente do devedor com finalidade de fraudar a sucessão.
O dispositivo evita que o devedor se valha do regime de proteção para favorecer terceiros próximos. Nessas hipóteses, a sucessão volta a operar normalmente.
Bate-papo com o Seu Teoffilo
A não sucessão na recuperação foi crucial para casos famosos do direito empresarial brasileiro recente. A venda de ativos da Varig em recuperação em 2007, da OGX (Eike Batista) em 2014, da Oi em 2018, todas se valeram do mecanismo. Sem ele, os ativos teriam vendido por frações do valor real, frustrando a recuperação. A reforma da Lei 14.112/2020 manteve e reforçou a regra, ampliando a possibilidade de UPI (Unidade Produtiva Isolada) e DIP financing.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 033 Locação empresarial
Lei 8.245/1991: a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, regula a locação de imóveis urbanos no Brasil. Distingue locação residencial, não-residencial e para temporada. Para o direito empresarial, o foco é a locação não-residencial destinada a fim comercial, industrial ou profissional: o estabelecimento empresarial alugado.
A lei convive com o CC/2002 (Arts. 565 a 578, sobre locação em geral) por especialidade. Em conflito, prevalece a Lei 8.245.
Regime geral da locação não-residencial empresarial
- Prazo: livre, podendo ser determinado ou indeterminado. Se determinado, a regra geral é que o locatário pode devolver o imóvel a qualquer tempo, mediante multa proporcional ao prazo restante (CC Art. 571).
- Garantias (Lei 8.245, Art. 37): caução (em dinheiro, bens, ou title vinculado), fiança, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Apenas uma modalidade por contrato (vedação à cumulação, Art. 37 § único).
- Reajuste: anual, conforme índice escolhido em contrato (IGP-M, IPCA, INCC). Vedação à cláusula de reajuste em prazo inferior a um ano (Lei 8.245, Art. 17).
- Despejo: hipóteses listadas nos Arts. 9 (residencial) e 47 (não-residencial). Em locação empresarial, principais: vencimento do prazo, descumprimento contratual, falta de pagamento, denúncia vazia em locação por prazo indeterminado.
Despejo em locação empresarial
O regime do despejo na locação não-residencial é mais severo que na residencial. As principais regras:
- Prazo determinado: o locador pode pedir despejo ao final, sem necessidade de motivação. Notifica com 30 dias de antecedência.
- Prazo indeterminado: o locador pode denunciar a qualquer tempo, mediante notificação com 30 dias de antecedência. É a denúncia vazia, livre.
- Falta de pagamento: cabível ação de despejo cumulada com cobrança. O locatário pode purgar a mora (Art. 62), salvo em algumas hipóteses específicas.
- Descumprimento contratual: violação de cláusula gera direito do locador a despejo.
O despejo segue rito especial dos Arts. 58 a 67 da Lei 8.245, com peculiaridades como tutela de urgência para desocupação imediata em hipóteses específicas (Art. 59 §1º).
Coach Jeff, macete
Locação empresarial é tema comum em prova de magistratura, AGU, e OAB. Decora a tríade: regime geral (Lei 8.245 Arts. 1-58), ação renovatória (Arts. 51-57), regimes especiais (Art. 54 shopping, Art. 54-A built-to-suit). Quem articula os três passa.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 03Ação renovatória: Arts. 51 a 57
A ação renovatória é o mecanismo central de proteção do locatário empresarial. Permite a renovação compulsória do contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador, em hipóteses específicas. Tutela o ponto comercial, ou seja, o aviamento aderido ao local físico.
Requisitos cumulativos: Art. 51
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Três requisitos cumulativos, todos obrigatórios:
- Contrato escrito por prazo determinado: contrato verbal ou por prazo indeterminado não dá direito à renovatória.
- Prazo mínimo de 5 anos: o contrato (ou a soma de contratos escritos sucessivos ininterruptos) deve totalizar ao menos 5 anos.
- Exploração no mesmo ramo por 3 anos: o locatário deve ter explorado o comércio no mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos contínuos.
Prazo para ajuizar (Art. 51 §5º)
A ação renovatória deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato a renovar. É prazo decadencial: perdido, perde-se o direito. Antes de 1 ano, é prematuro; depois de 6 meses, é tardio.
Defesa do locador: hipóteses (Art. 52)
O locador pode opor à renovação:
- Inexistência de requisitos legais: contrato verbal, prazo insuficiente, ramo descontínuo.
- Insuficiência da proposta de novo aluguel: o locador pode contestar o valor proposto, e o juiz fixa.
- Proposta melhor de terceiro: o locador apresenta proposta de outro interessado em valor superior; o locatário tem direito de cobrir, sob pena de não renovar.
- Uso próprio: o locador alega que precisa do imóvel para uso próprio, do cônjuge, ascendente ou descendente.
- Reforma substancial: o locador pretende fazer reformas estruturais incompatíveis com a continuidade da locação.
Indenização ao locatário (Art. 52 §3º)
Em caso de retomada para uso próprio sem que o locador efetivamente use, ou para reforma que não acontece, o locatário tem direito a indenização pelo valor do ponto comercial (aviamento). Mecanismo importante de proteção: evita que o locador se valha de pretexto falso para retomar.
Pegadinha da Dotôra Soffya
Banca testa três pegadinhas comuns na renovatória. Primeira: contrato verbal dá direito à renovatória? NÃO. Exige escrito. Segunda: prazo de 4 anos basta? NÃO. Mínimo 5 anos. Terceira: 3 anos no mesmo prédio mas em ramos diferentes? NÃO. Mesmo ramo. Decora os três cumulativos: escrito + 5 anos + mesmo ramo por 3 anos.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 044 Regimes especiais de locação empresarial
Locação em shopping centers
O Art. 54 reconhece a autonomia contratual reforçada nas locações em shopping centers. Considera que a relação tem dinâmica empresarial específica: o lojista negocia em pé de igualdade com o empreendedor, frequentemente assistido por advogados, e o sucesso do shopping depende da composição do mix de lojas, do plano de marketing conjunto e da convenção do empreendimento.
Características da locação em shopping
- Aluguel duplo: aluguel mínimo + percentual sobre o faturamento. O lojista paga o maior dos dois, geralmente.
- 13º aluguel: cobrança de aluguel adicional em dezembro, pelo aumento de movimento na época.
- Despesas comuns: rateio entre os lojistas das despesas do shopping (segurança, limpeza, manutenção, fundo de promoção, etc.).
- Convenção do empreendimento: documento que rege regras de funcionamento, horário, mix de lojas, fundo de promoção, taxas administrativas.
- Vedação ao prazo indeterminado: contratos de shopping costumam ter prazo determinado, com previsão de renovação.
Direito à renovatória em shopping
O lojista de shopping tem direito à ação renovatória, observados os requisitos do Art. 51. O STJ firmou orientação de que as cláusulas de exclusividade ou preferência podem afastar a renovatória apenas em casos específicos, sempre interpretadas restritivamente. A regra geral é que o lojista preserva o direito.
Cláusulas que NÃO podem ser cobradas (Art. 54 §1º)
O empreendedor não pode cobrar do lojista certas despesas que são responsabilidade do dono do shopping. A vedação reforça a autonomia do lojista contra abuso de cláusulas em contratos massificados.
Direito de preferência
Em caso de venda do shopping ou do espaço locado, o lojista tem direito de preferência em igualdade de condições com terceiros (Lei 8.245, Art. 27 e seguintes). O direito é exercido em prazo de 30 dias da notificação. Se descumprido, gera direito a haver o imóvel em juízo (em prazo de 6 meses do registro do ato translatício).
Bate-papo com o Seu Teoffilo
O regime do shopping center reflete a especificidade do contrato. Não se trata de mera locação de espaço; é integração em um empreendimento com lógica coletiva. O lojista precisa se submeter a regras do empreendimento (mix, horário, marketing) que extrapolam o contrato bilateral típico. Por isso, a doutrina (Modesto Carvalhosa, em comentários à Lei 8.245) trata o shopping como contrato atípico complexo, com elementos de locação, prestação de serviços, sociedade e participação. A jurisprudência do STJ tem sistematizado o regime ao longo dos anos.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 04Built-to-suit: locação por encomenda
O built-to-suit (locação por encomenda) é o contrato em que o futuro locatário encomenda ao locador a aquisição, construção ou reforma de um imóvel sob medida. O locador investe pesadamente, sob a expectativa de retorno via aluguel. Contrato típico em galpões logísticos, centros de distribuição, plantas industriais, datacenters.
Características
- Imóvel customizado: especificado pelo locatário; o locador adquire ou constrói para atender.
- Investimento alto do locador: justifica regime contratual reforçado.
- Prazo longo: tipicamente 10, 15, 20 anos, para amortizar o investimento.
- Aluguel calculado: leva em conta valor do imóvel, taxa de retorno, prazo, riscos.
- Cláusula de não denúncia antecipada: comum, com multa elevada se o locatário rescindir.
Multa proporcional (Art. 54-A §1º)
Permite-se a renúncia à revisão de aluguel durante o prazo. Em locação comum, o locatário pode propor revisional após 3 anos sem aumento (Art. 19). No built-to-suit, pode-se afastar essa possibilidade, dando estabilidade ao locador.
Em caso de denúncia antecipada pelo locatário, deve-se pagar a multa convencionada, com teto: soma dos aluguéis até o final do contrato. A regra protege contra abuso (multa que extrapole o devido) sem ferir a autonomia contratual.
Sale and leaseback
Operação correlata: o empresário vende imóvel próprio para um investidor (frequentemente fundo imobiliário) e, no mesmo ato, aluga o imóvel de volta. Vantagens:
- Empresário obtém liquidez imediata.
- Permanece usando o imóvel sem mudança operacional.
- Aluguel é despesa dedutível de IRPJ.
- Investidor diversifica portfólio com renda recorrente.
O regime jurídico do sale and leaseback combina elementos de compra e venda com locação. Aplicam-se as regras gerais da Lei 8.245 e do CC, com modulações contratuais específicas. Em prática brasileira, FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são contraparte frequente.
Dica do Fuffu
Built-to-suit e sale and leaseback são contratos modernos que aparecem em provas avançadas (magistratura federal, AGU). Decora: built-to-suit é encomenda, prazo longo, multa com teto. Sale and leaseback é venda + aluguel de volta, captura liquidez. Em regime contratual reforçado (Art. 54-A), a autonomia das partes prevalece.
★ Mapa mental
A aula inteira em um diagrama. Use para revisão rápida antes da prova.
Trespasse (Arts. 1.143-1.149)
- 1.143: estabelecimento como objeto unitário
- 1.144: averbação + publicação
- 1.145: eficácia perante credores
- 1.146: sucessão de débitos
Trespasse (continuação)
- 1.147: não concorrência (5 anos)
- 1.148: sub-rogação contratual
- 1.149: cessão de créditos
Sucessão tributária (CTN 133)
- I: integral (alienante cessou)
- II: subsidiária (continua/reinicia em 6 meses)
- STJ Súmula 451 (penhora de sede)
Sucessão trabalhista (CLT 10/448)
- Adquirente sucede integralmente
- Inclui débitos não contabilizados
- Princípio da intangibilidade
Não sucessão em RJ/falência
- Lei 11.101/2005 Arts. 60 § único e 141, II
- Adquirente livre de ônus
- STF ADC 33: constitucional
- §1: exceção para sócio/parente
Locação empresarial (Lei 8.245)
- Locação não-residencial
- Prazo livre, garantias do Art. 37
- Reajuste anual
- Despejo: Art. 47
Renovatória (Arts. 51-57)
- Contrato escrito por prazo determinado
- Mínimo 5 anos
- 3 anos no mesmo ramo
- Prazo: 1 ano a 6 meses antes do término
Defesa do locador (Art. 52)
- Falta de requisito
- Aluguel insuficiente
- Proposta melhor de terceiro
- Uso próprio ou reforma substancial
- Indenização ao locatário (§3)
Shopping (Art. 54)
- Autonomia contratual reforçada
- Aluguel duplo (mín + %)
- 13º aluguel comum
- Convenção do empreendimento
- Renovatória mantida
Built-to-suit (Art. 54-A)
- Imóvel sob medida
- Locador investe
- Renúncia à revisão (§1)
- Multa antecipada com teto (§2)
Sale and leaseback
- Vender e alugar de volta
- Liquidez imediata
- Aluguel dedutível
- FIIs como contraparte
Cláusulas modernas (M&A)
- Due diligence prévia
- Reps and warranties
- Indenização e escrow
- MAC clause, earn-out
↻ Revisão relâmpago
Se você tem 5 minutos antes da prova, leia só isto.
- Trespasse: alienação do estabelecimento em bloco. Não confundir com cessão de quotas (que muda PJ, não estabelecimento).
- Art. 1.143: estabelecimento é objeto unitário de direitos.
- Art. 1.144: dupla publicidade (averbação na Junta + publicação no Diário Oficial). Sem isso, ineficaz perante terceiros.
- Art. 1.145: se alienante fica insolvente, eficácia depende de pagamento aos credores ou consentimento (silêncio em 30 dias = consentimento tácito).
- Art. 1.146: adquirente sucede em débitos regularmente contabilizados. Alienante solidário por 1 ano (vencidos: da publicação; a vencer: do vencimento).
- Art. 1.147: não concorrência implícita por 5 anos, salvo autorização expressa.
- Art. 1.148: sub-rogação automática em contratos não pessoais. Terceiro pode rescindir em 90 dias com justa causa.
- Art. 1.149: créditos cedidos. Devedor de boa-fé que pague ao alienante fica exonerado.
- CTN Art. 133: sucessão tributária. Integral (alienante cessou) ou subsidiária (alienante continua ou reinicia em 6 meses).
- CLT Arts. 10 e 448: sucessão trabalhista integral, sem condicionamento.
- Lei 11.101/2005 Arts. 60 § único e 141, II: em alienação judicial dentro de RJ ou falência, adquirente não sucede. STF ADC 33 declarou constitucional.
- Lei 8.245/1991: regime da locação empresarial. Locação não-residencial.
- Garantias do Art. 37: caução, fiança, seguro fiança, cessão fiduciária. Apenas uma por contrato.
- Ação renovatória (Art. 51): três requisitos cumulativos: (i) contrato escrito por prazo determinado; (ii) mínimo 5 anos; (iii) 3 anos no mesmo ramo.
- Prazo para ajuizar: entre 1 ano e 6 meses antes do término. Decadencial.
- Defesa do locador (Art. 52): falta de requisitos, aluguel insuficiente, proposta de terceiro, uso próprio, reforma. Indenização (§3) em caso de retomada falsa.
- Shopping center (Art. 54): autonomia contratual reforçada. Aluguel duplo (mínimo + percentual), 13º aluguel, convenção do empreendimento. Renovatória mantida.
- Built-to-suit (Art. 54-A): locação por encomenda, imóvel sob medida. Renúncia à revisão admitida (§1). Multa antecipada com teto (§2): soma dos aluguéis até o final.
- Sale and leaseback: vender e alugar de volta. Liquidez imediata para o empresário, aluguel dedutível.
- Cláusulas modernas em trespasse: due diligence, reps and warranties, indenização, MAC, earn-out, escrow.
? 10 questões comentadas
As dez questões a seguir foram elaboradas para cobrir o essencial desta aula. Cada uma vem com gabarito e comentário detalhado do Prof. Affonsinho, alternativa por alternativa, seguido de uma tese central que sintetiza o ponto cobrado.
Sugestão de uso:
- Leia cada questão sem olhar o gabarito.
- Marque sua resposta num papel.
- Só depois, confira o gabarito e leia o comentário.
- Se errou, marque em um caderno qual artigo ou conceito falhou, e volte ao módulo correspondente.
O vilão da aula: Promotora Implacável
Esta vilã não aceita omissão e exige fundamentação na letra fria da lei. Para ela, cada artigo do CC, CTN, CLT e Lei 8.245 tem que ser citado pelo número exato, sem aproximações. Nas dez próximas, ela testa exatamente as referências legais. O aluno cuidadoso, que decorou a numeração, passa por cima dela.
Questão 01 · Comentada
Enunciado. Conforme o Art. 1.144 do Código Civil, o contrato de alienação, usufruto ou arrendamento do estabelecimento empresarial só produzirá efeitos perante terceiros após:
- A) A lavratura de escritura pública em cartório de notas.
- B) A averbação à margem da inscrição do empresário no Registro Público de Empresas Mercantis e a publicação na imprensa oficial.
- C) Apenas a publicação em jornal de grande circulação local.
- D) A entrega física do estabelecimento ao adquirente.
- E) O pagamento integral do preço pactuado.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Cobra a regra da dupla publicidade do trespasse. Sem averbação e publicação, o contrato é válido entre as partes mas não produz efeitos perante terceiros.
- A errada: o trespasse não exige escritura pública. Pode ser por instrumento particular. A formalidade exigida é a averbação na Junta e a publicação na imprensa oficial.
- B CORRETA Art. 1.144 literal: exatamente o texto do CC. Dupla publicidade: averbação na Junta + publicação na imprensa oficial. Sem isso, contrato válido inter partes, mas ineficaz perante terceiros.
- C errada: publicação em jornal não é o requisito. Exige-se publicação na imprensa oficial (Diário Oficial), não em jornal privado.
- D errada: entrega física não é o requisito legal. O estabelecimento é universalidade, e o contrato pode operar transferência sem entrega física simultânea.
- E errada: pagamento do preço é cláusula contratual entre as partes, mas não condiciona a eficácia perante terceiros, que depende apenas da dupla publicidade.
Tese central: Art. 1.144: dupla publicidade. Averbação na Junta + publicação na imprensa oficial. Sem isso, ineficaz perante terceiros.
Questão 02 · Comentada
Enunciado. Conforme o Art. 1.146 do CC, no trespasse de estabelecimento, o adquirente responde pelos débitos:
- A) Anteriores e posteriores à transferência, em qualquer hipótese, sem solidariedade do alienante.
- B) Anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, ficando o alienante solidariamente obrigado pelo prazo de um ano.
- C) Apenas pelos débitos posteriores à transferência, jamais pelos anteriores.
- D) Em todas as hipóteses, com cláusula automática de fiança do alienante por dois anos.
- E) Pelos débitos contabilizados ou não, sem qualquer condição.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Cobra o teor do Art. 1.146. Dois pontos: contabilização regular + solidariedade do alienante por 1 ano.
- A errada: o alienante fica solidariamente obrigado por um ano. Inexato afirmar que não há solidariedade.
- B CORRETA Art. 1.146 literal: exatamente a regra. Adquirente sucede em débitos regularmente contabilizados; alienante fica solidário por 1 ano (vencidos: da publicação; a vencer: do vencimento).
- C errada: o artigo trata expressamente de débitos anteriores à transferência. Restrição apenas aos posteriores contraria o texto legal.
- D errada: não há cláusula de fiança automática. A solidariedade do alienante é por força legal e tem prazo de 1 ano, não dois.
- E errada: a contabilização regular é condição. Débitos não contabilizados não seguem automaticamente o estabelecimento, no plano civil. Há regimes específicos em direito tributário e trabalhista, mais rigorosos.
Tese central: Art. 1.146: adquirente sucede em débitos regularmente contabilizados. Alienante solidário por 1 ano.
Questão 03 · Comentada
Enunciado. Conforme o Art. 133 do CTN, o adquirente de estabelecimento empresarial responde pelos tributos relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido devidos até a data do ato:
- A) Sempre integralmente, sem qualquer benefício de ordem em relação ao alienante.
- B) Integralmente, se o alienante cessar a exploração; subsidiariamente, se o alienante prosseguir na exploração ou iniciar nova atividade no mesmo ou em outro ramo dentro de seis meses.
- C) Apenas subsidiariamente, em qualquer hipótese.
- D) Apenas em caso de fraude comprovada do alienante.
- E) Apenas pelos tributos contabilizados, em paralelo à regra do Art. 1.146 do CC.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Cobra o teor do Art. 133 do CTN. Duas hipóteses, conforme o comportamento do alienante após a alienação.
- A errada: a sucessão tributária pode ser integral ou subsidiária, dependendo do que o alienante faça. Não é sempre integral.
- B CORRETA Art. 133 CTN literal: exatamente a regra. Cessou: integral. Continua ou reinicia em 6 meses: subsidiária.
- C errada: a subsidiariedade só vale se o alienante continua ou reinicia. Cessando, é integral.
- D errada: fraude não é o critério. A sucessão tributária do Art. 133 é objetiva, baseada no comportamento subsequente do alienante.
- E errada: em direito tributário, a sucessão alcança todos os tributos relativos ao estabelecimento, mesmo não contabilizados regularmente. É regime mais rigoroso que o Art. 1.146 do CC.
Tese central: Art. 133 CTN: sucessão integral (alienante cessou) ou subsidiária (continua/reinicia em 6 meses). Não exige contabilização regular.
Questão 04 · Comentada
Enunciado. Conforme os Arts. 60 § único e 141, II, da Lei 11.101/2005, em alienação judicial de estabelecimento ou unidade produtiva isolada dentro de processo de recuperação judicial ou falência:
- A) Aplica-se integralmente o regime de sucessão do CC, do CTN e da CLT, sem qualquer exceção.
- B) O adquirente sucede apenas em obrigações trabalhistas, com afastamento das tributárias e civis.
- C) O objeto da alienação fica livre de ônus e o adquirente não sucede em obrigações do devedor, inclusive as tributárias e trabalhistas, regra cuja constitucionalidade foi confirmada pelo STF na ADC 33.
- D) A regra de não sucessão depende de homologação prévia do Ministério Público.
- E) A não sucessão é restrita a alienações superiores a R$ 100 milhões, conforme parâmetro objetivo da Lei.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Cobra a regra de não sucessão na recuperação e falência. Mecanismo essencial para viabilizar venda de ativos em crise.
- A errada: a Lei 11.101/2005 traz exceção expressa ao regime geral de sucessão. O regime do CC, CTN e CLT é afastado em alienação judicial dentro de RJ ou falência.
- B errada: o afastamento da sucessão é amplo: alcança obrigações tributárias, trabalhistas, decorrentes de acidente do trabalho e civis em geral. Não restrito a apenas uma categoria.
- C CORRETA Lei 11.101 + STF ADC 33: exatamente o texto. Adquirente livre de ônus, sem sucessão. STF ADC 33 (2017) confirmou constitucionalidade. É instrumento da preservação da empresa.
- D errada: não há requisito de homologação do Ministério Público. A regra opera por força de lei, dentro do processo de RJ ou falência, com decisão judicial homologatória.
- E errada: não há limite mínimo de valor. A regra aplica-se a qualquer alienação dentro do procedimento, independentemente do valor, salvo as restrições do § 1º (sócio, parente, etc.).
Tese central: Lei 11.101/2005 Arts. 60 § único e 141, II: alienação judicial em RJ/falência livre de ônus, sem sucessão (tributária, trabalhista, civil). STF ADC 33: constitucional.
Questão 05 · Comentada
Enunciado. Conforme o Art. 51 da Lei 8.245/1991, o locatário tem direito à renovação do contrato de locação não-residencial empresarial desde que, cumulativamente:
- A) O contrato seja escrito ou verbal, com prazo mínimo de 5 anos.
- B) O contrato seja escrito, com prazo mínimo de 3 anos, e a exploração no mesmo ramo seja de no mínimo 1 ano.
- C) O contrato seja escrito por prazo determinado, com prazo mínimo de 5 anos (incluindo a soma de contratos sucessivos), e a exploração no mesmo ramo seja de no mínimo 3 anos ininterruptos.
- D) Apenas o contrato seja por prazo determinado, sem outros requisitos.
- E) O locatário tenha pago todos os aluguéis devidos no prazo do contrato, sem exigências adicionais.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Cobra os três requisitos cumulativos da ação renovatória do Art. 51. Tema clássico em prova.
- A errada: exige-se contrato escrito, não verbal. Verbal não dá direito à renovatória.
- B errada: prazo mínimo é 5 anos, não 3. Exploração no mesmo ramo é 3 anos, não 1. Inversão dos requisitos.
- C CORRETA Art. 51 literal: três requisitos cumulativos exatos: contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos (admitida soma de contratos), exploração no mesmo ramo por no mínimo 3 anos.
- D errada: prazo determinado é apenas um dos requisitos. Faltam os outros dois (mínimo 5 anos, exploração 3 anos no mesmo ramo).
- E errada: pagamento de aluguéis pode ser argumento de defesa do locatário, mas não substitui os requisitos do Art. 51 para a propositura da renovatória.
Tese central: Art. 51 (Lei 8.245): renovatória exige 3 requisitos cumulativos: escrito + prazo determinado, mínimo 5 anos, mesmo ramo por 3 anos.
Questão 06 · Comentada
Enunciado. A ação renovatória da locação não-residencial empresarial deve ser proposta:
- A) A qualquer tempo, antes ou depois do término do contrato a renovar.
- B) Apenas após o término do contrato a renovar, no prazo de 6 meses.
- C) No prazo entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato a renovar, sob pena de decadência.
- D) No último mês de vigência do contrato a renovar.
- E) No prazo de 5 anos a contar da assinatura do contrato a renovar.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Cobra o prazo decadencial específico para ajuizamento da renovatória, conforme Art. 51 §5º da Lei 8.245.
- A errada: o prazo é específico e decadencial. Antes ou depois do prazo correto, perde-se o direito.
- B errada: o prazo é antes do término, não depois. Após o término, perde-se o direito à renovação.
- C CORRETA Art. 51 §5º: prazo decadencial: entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. Antes de 1 ano, prematuro; depois de 6 meses, tardio.
- D errada: o último mês de vigência não é o prazo. Já está dentro dos 6 meses finais (tardio para a renovatória, perdeu-se o direito de renovação).
- E errada: 5 anos é o prazo mínimo de vigência do contrato (requisito da renovatória), não o prazo para ajuizar a ação.
Tese central: Renovatória deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. Prazo decadencial.
Questão 07 · Comentada
Enunciado. Sobre a cláusula de não concorrência prevista no Art. 1.147 do CC/2002:
- A) Aplica-se apenas se constar expressamente do contrato de trespasse, sem a qual o alienante pode concorrer livremente.
- B) Vigora pelo prazo de 5 anos, salvo autorização expressa em contrário, e protege o aviamento adquirido pelo trespassário.
- C) Vigora por 10 anos, sem possibilidade de afastamento pelas partes.
- D) Aplica-se apenas a estabelecimentos do mesmo ramo de atividade, com vedação a modulações contratuais.
- E) É inválida em direito brasileiro, por violar o princípio da livre iniciativa.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Cobra o Art. 1.147. Cláusula implícita de 5 anos, com possibilidade de afastamento e modulação contratual.
- A errada: ao contrário, a cláusula é implícita. Aplica-se mesmo se o contrato silenciar.
- B CORRETA Art. 1.147: 5 anos, salvo autorização expressa, protegendo o aviamento. Doutrina e jurisprudência admitem modulações razoáveis.
- C errada: o prazo é 5 anos, não 10. Pode ser afastada por autorização expressa.
- D errada: a doutrina e a jurisprudência admitem modulações contratuais (prazo, ramo, área geográfica), com base na liberdade contratual da Lei 13.874/2019.
- E errada: a cláusula é constitucional. Não viola a livre iniciativa porque protege contraprestação econômica (preço pago pelo aviamento). É restrição contratual razoável e temporária.
Tese central: Art. 1.147: cláusula de não concorrência implícita, 5 anos, salvo autorização expressa. Pode ser modulada por contrato.
Questão 08 · Comentada
Enunciado. Conforme o Art. 54 da Lei 8.245/1991, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center:
- A) Prevalecem integralmente as regras gerais da locação não-residencial, sem qualquer especificidade.
- B) Prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos respectivos, com observância das disposições procedimentais da Lei do Inquilinato, em razão da autonomia contratual reforçada.
- C) Aplicam-se as regras da locação residencial, em razão do uso pelo público em geral.
- D) É vedada a cobrança de aluguel percentual sobre o faturamento do lojista.
- E) O lojista não tem direito à ação renovatória.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Cobra a regra do Art. 54. Autonomia contratual reforçada na locação em shopping centers.
- A errada: ao contrário: a Lei 8.245 reconhece especificidade. As regras gerais aplicam-se subsidiariamente, mas prevalece a autonomia contratual reforçada.
- B CORRETA Art. 54 literal: exatamente o texto. Prevalecem as condições livremente pactuadas, observadas as disposições procedimentais. Reflete a complexidade do contrato de shopping.
- C errada: regras da locação residencial não se aplicam. Locação em shopping é não-residencial, com regime específico.
- D errada: aluguel percentual sobre o faturamento é prática típica e admitida em shopping. Tipicamente, é cobrado o maior entre o aluguel mínimo fixo e o percentual sobre vendas.
- E errada: o lojista de shopping tem direito à renovatória, observados os requisitos do Art. 51. STJ tem orientação consolidada nesse sentido.
Tese central: Art. 54 (shopping): autonomia contratual reforçada. Aluguel duplo (mínimo + percentual), 13º aluguel comum, convenção do empreendimento. Renovatória mantida.
Questão 09 · Comentada
Enunciado. Conforme o Art. 54-A da Lei 8.245/1991 (built-to-suit):
- A) Aplica-se apenas a locações de imóveis construídos antes de 1991, com vedação a contratos sob medida posteriores à Lei.
- B) Permite a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo do contrato e estabelece que a multa por denúncia antecipada não excederá a soma dos aluguéis a receber até o termo final.
- C) Veda qualquer cláusula de renúncia à revisão do aluguel, em razão do princípio da equivalência contratual.
- D) Não admite multa por denúncia antecipada, em qualquer hipótese.
- E) Aplica-se apenas a operações de sale and leaseback, com exclusão de outras modalidades.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Cobra o regime do built-to-suit. Locação por encomenda, com investimento do locador e regime contratual reforçado.
- A errada: o Art. 54-A foi acrescentado à Lei 8.245 pela Lei 12.744/2012 e aplica-se a locações por encomenda. Não há restrição a imóveis pré-existentes.
- B CORRETA Art. 54-A §§ 1 e 2 literal: exatamente o texto. §1 admite renúncia à revisão. §2 limita a multa por denúncia antecipada à soma dos aluguéis até o final do contrato.
- C errada: ao contrário, a renúncia à revisão é expressamente admitida no §1, justamente em razão do investimento alto do locador, que precisa de previsibilidade de retorno.
- D errada: a multa por denúncia antecipada é admitida, com teto. Se a denúncia é frequente, o investidor não teria garantia mínima de retorno.
- E errada: built-to-suit e sale and leaseback são contratos diferentes. Built-to-suit é locação por encomenda; sale and leaseback é venda com locação subsequente. Cada um tem regime próprio.
Tese central: Art. 54-A (built-to-suit): locação por encomenda. Renúncia à revisão admitida (§1). Multa antecipada com teto (§2): soma dos aluguéis até o final.
Questão 10 · Comentada
Enunciado. Sobre as três espécies de sucessão decorrentes do trespasse de estabelecimento empresarial:
- A) As três (civil, tributária e trabalhista) seguem o mesmo regime do Art. 1.146 do CC, com exigência de contabilização regular.
- B) A sucessão civil exige contabilização regular (CC Art. 1.146), a tributária pode ser integral ou subsidiária (CTN Art. 133), e a trabalhista é integral, sem condicionamento (CLT Arts. 10 e 448).
- C) A sucessão tributária é sempre subsidiária e a trabalhista é sempre integral, sem distinções.
- D) Apenas a sucessão civil opera no trespasse; tributária e trabalhista exigem cessão expressa em contrato.
- E) Em qualquer hipótese, o adquirente não responde por débitos anteriores à transferência.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Cobra a articulação dos três regimes de sucessão. Cada um tem requisitos próprios.
- A errada: os três regimes são distintos. A contabilização regular é requisito apenas do CC Art. 1.146 (sucessão civil). Tributária e trabalhista têm requisitos próprios.
- B CORRETA três regimes corretos: civil: condicionada à contabilização regular, com solidariedade do alienante por 1 ano. Tributária: integral ou subsidiária conforme o alienante. Trabalhista: integral, sem condicionamento.
- C errada: a tributária pode ser integral (alienante cessou) ou subsidiária (continua/reinicia em 6 meses). Não é sempre subsidiária.
- D errada: a sucessão tributária e a trabalhista operam por força de lei, independentemente de cláusula contratual. Não são afastáveis por convenção entre as partes.
- E errada: ao contrário: o adquirente, em regra, responde por débitos anteriores. A não sucessão é exceção, restrita à alienação judicial em RJ/falência (Lei 11.101/2005).
Tese central: Três sucessões distintas: civil (CC 1.146, contabilização + solidariedade 1 ano); tributária (CTN 133, integral/subsidiária); trabalhista (CLT 10/448, integral).
Fim da aula 05
Você dominou o trespasse e a locação empresarial.
Sucessão civil, tributária e trabalhista.
Recuperação judicial e regime especial.
Renovatória, shopping centers, built-to-suit.
Aula 05 de 16 · Direito Empresarial
Próxima: Registro, Nome Empresarial, Prepostos e Escrituração.