Condomínio e
direitos reais
CC/2002 Arts. 1.314 a 1.510 + Lei 4.591/1964 + Lei 9.514/1997 + Dec.-Lei 911/1969 + Lei 13.777/2018. Condomínio geral e edilício, multipropriedade, fidúcia, servidões, usufruto, penhor, hipoteca, anticrese.
Sumário
Os direitos reais para além da propriedade plena: condomínio, multipropriedade, fidúcia, servidões, usufruto, uso, habitação e os direitos reais de garantia (penhor, hipoteca, anticrese). Oito módulos densos com jurisprudência consolidada do STJ.
- p. 04Condomínio geral (Arts. 1.314-1.326)Direitos e deveres dos condôminos, administração, partilha
- p. 08Condomínio edilício (Arts. 1.331-1.358)Lei 4.591/1964, convenção, regimento, taxas, assembleia
- p. 12Multipropriedade e superfícieArts. 1.358-B a U (Lei 13.777/2018) + Arts. 1.369-1.377
- p. 16Propriedade fiduciária (Arts. 1.361-1.368-B)Dec.-Lei 911/1969 (móveis) + Lei 9.514/1997 (imóveis)
- p. 20Servidões (Arts. 1.378-1.389)Servidão administrativa, prediais, extinção
- p. 24Usufruto, uso e habitaçãoArts. 1.390-1.416. Desmembramento de GRUD
- p. 28Direitos reais de garantia: penhor (1.431-1.472)Penhor comum, rural, industrial, mercantil; direito do promitente comprador
- p. 32Hipoteca (1.473-1.505) e anticrese (1.506-1.510)Graus, sequela, preferência, prazos, Súmulas
- p. 36Mapa mental, revisão e questões comentadas10 questões fechando a aula
O que você vai aprender
Arts. 1.314-1.326: coisa indivisa entre múltiplos titulares. Cada condômino pode usar e defender a coisa toda, sem exclusão. Partilha, divisão, alienação de fração.
Arts. 1.331-1.358 + Lei 4.591/1964. Áreas comuns + unidades autônomas. Convenção, regimento, síndico, assembleia. Súmulas 260 STJ, 692 STF.
Arts. 1.358-B a U (Lei 13.777/2018): direito real de uso periódico sobre imóvel. Cada co-titular tem fração de tempo (time-sharing).
Arts. 1.361-1.368-B: credor fiduciário retém propriedade enquanto houver saldo. Dec.-Lei 911/1969 (móveis/veículos). Lei 9.514/1997 (imóveis, alienação fiduciária em garantia).
Arts. 1.378-1.389: direito real em favor de prédio (dominante) sobre outro (serviente). Constituição, exercício, extinção. Súmula 415 STF.
Arts. 1.390-1.416: desmembramentos do GRUD. Usufruto: uso + gozo (sem disposição). Uso: uso limitado. Habitação: morar em imóvel alheio.
Arts. 1.431-1.472: garantia real em bem móvel. Penhor comum, rural, industrial, mercantil. Direito do promitente comprador (1.417-1.418).
Hipoteca (1.473-1.505): imóvel. Graus (1ª, 2ª). Prazo 30 anos. Sequela e preferência. Anticrese (1.506-1.510): credor se paga com frutos do imóvel.
Dica do Fuffu
Direitos reais sobre coisa alheia: em vez de ser dono integral, a pessoa tem uma fração de direito sobre bem de outrem. Classifica em: de fruição (servidões, usufruto, uso, habitação), de aquisição (promitente comprador) e de garantia (penhor, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária). CC/2002 Art. 1.225 lista os direitos reais em numerus clausus.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 011 Condomínio geral (Arts. 1.314-1.326)
Conceito
Condomínio é a propriedade simultânea de várias pessoas sobre a mesma coisa. Cada condômino é titular de fração ideal (abstrata) do bem, não de parte material específica.
Art. 1.314 CC: direitos do condômino
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Cada condômino pode:
- Usar conforme destinação.
- Reivindicar de terceiros.
- Defender a posse (inclusive contra co-condôminos que pratiquem atos excludentes).
- Alienar (vender) sua fração ideal.
- Gravar sua fração (hipotecar, dar em garantia).
Não pode:
- Alterar a destinação da coisa comum sem consentimento.
- Dar posse, uso ou gozo a estranhos sem anuência dos demais.
Art. 1.315 CC: despesas
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Despesas na proporção da fração ideal. Presunção de igualdade (se não declarado em contrário).
Art. 1.320 CC: divisão da coisa
§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Princípio da liberdade de divisão: a todo tempo, qualquer condômino pode exigir. Acordo de indivisão: limite 5 anos, prorrogáveis. Juiz pode determinar divisão antecipada por graves razões.
Art. 504 CC: preferência na venda de fração (já visto na aula 12)
Em coisa indivisível, se um condômino quiser vender sua parte a estranho, deve oferecer aos demais (tanto por tanto). Condômino preterido tem 180 dias decadenciais para haver a parte mediante depósito do preço.
Art. 1.322 CC: administração
Decisões sobre administração, cobrança de frutos, conservação por maioria das frações ideais (não das cabeças). Se empate, juiz resolve.
Bate-papo com o Seu Teoffilo
Caio Mário (Direitos Reais) classifica o condomínio em voluntário (por vontade das partes - compra em conjunto) e necessário (imposto por lei - muros divisórios, paredes-meias). O condomínio voluntário pode ser dissolvido a qualquer tempo (Art. 1.320); o necessário tende à perpetuidade, embora admita transformação. A Súmula 68 STJ dispõe que a correção monetária do valor da coisa partilhada incide desde a avaliação.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 022 Condomínio edilício (Arts. 1.331-1.358)
Conceito
Condomínio edilício é o condomínio sobre edifícios divididos em unidades autônomas (apartamentos, salas comerciais) + partes comuns (hall, escada, elevador, jardim). Combina propriedade exclusiva das unidades com condomínio das áreas comuns. Disciplinado pelo CC/2002 e pela Lei 4.591/1964.
Art. 1.331 CC: elementos
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Convenção de condomínio (Art. 1.333)
Ato constitutivo do condomínio edilício. Requisitos:
- Adesão de titulares de pelo menos 2/3 das frações ideais.
- Deve ser registrada no RI para oponibilidade a terceiros (Art. 1.333 par. único).
- Dispõe sobre regras da vida em comum, administração, quotas, obras, uso das áreas comuns.
Regimento interno: conjunto de regras disciplinares (uso das áreas, horários, animais, obras). Pode ser aprovado pela maioria.
Súmula 260 STJ: obrigatoriedade das taxas
Súmula 260 STJ: a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Protege o funcionamento do condomínio antes do registro formal.
Súmula 692 STF: obrigação propter rem
Súmula 692 STF: é constitucional a exigência de cobrança da taxa condominial do proprietário anterior, desde que sua obrigação seja anterior à alienação. Esta súmula, combinada com a natureza propter rem das dívidas condominiais, explica por que o novo adquirente responde por dívidas pendentes.
Síndico e assembleia
- Síndico (Art. 1.347): representa o condomínio. Eleito por maioria em assembleia. Mandato até 2 anos, renovável.
- Assembleia (Arts. 1.350-1.355): órgão deliberativo. Assembleia geral ordinária (anual, aprovar orçamento, prestação de contas); extraordinária (assuntos específicos).
- Quóruns:
- Maioria simples: para decisões corriqueiras.
- 2/3: modificação de uso do imóvel.
- Unanimidade: alteração da convenção (salvo regras específicas de quórum qualificado - Art. 1.351: 2/3 para mudanças na convenção e regimento; unanimidade para mudança de destinação).
Arts. 1.336 e 1.337: deveres e multas
- Art. 1.336: deveres - contribuir, não alterar fachada, não dar destinação diversa, respeitar sossego, segurança.
- Art. 1.336 §1º: multa por inadimplemento = até 2% (limite máximo). CC/2002 reduziu o máximo anterior (Lei 4.591 permitia 20%).
- Art. 1.337: condômino antissocial - reiteradas violações ao sossego podem gerar multa até 10x o valor da contribuição (e até 5x a do Art. 1.336 §2º em caso extremo).
STJ, REsp 1.325.147: a multa do Art. 1.337 exige reincidência reiterada; não pode ser aplicada em primeira falta.
Alerta do Examinador
Memoriza os quóruns do condomínio edilício: maioria simples (rotina), 2/3 (convenção e regimento - Art. 1.351), unanimidade (mudança de destinação). Multa máxima de 2% por inadimplemento (Art. 1.336 §1º, norma cogente, STJ REsp 1.002.019 confirma limite).
Prof. Affonsinho explica, Módulo 033 Multipropriedade e direito de superfície
Multipropriedade (Arts. 1.358-B a 1.358-U, Lei 13.777/2018)
Regime introduzido pela Lei 13.777/2018. Também conhecido como time-sharing. Cada co-titular tem fração de tempo (geralmente semanas) de uso exclusivo sobre um imóvel, durante período anual fixo ou rotativo.
Características:
- Natureza real (Art. 1.358-C): é direito real, enumerado no Art. 1.225 XIII, com a entrada da multipropriedade.
- Fração de tempo: medida em semanas (mínimo 7 dias, Art. 1.358-E). Pode ser fixa, flutuante ou mista.
- Uso exclusivo: cada co-titular tem uso total do imóvel durante sua fração de tempo.
- Indivisibilidade de frações: cada fração é única; alienável, gravável, mas não fracionável abaixo do mínimo legal.
- Administração: por um administrador profissional (Art. 1.358-M).
Direito de superfície (Arts. 1.369-1.377)
Direito real pelo qual o proprietário (fundieiro) concede a outrem (superficiário) o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante ou não contraprestação.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Características:
- Por tempo determinado: não é perpétuo. Prazo fixo estipulado.
- Escritura pública + registro: constitutivo. Sem registro, não há direito real.
- Separa propriedade do solo da construção/plantação: temporariamente, o superficiário é dono do que edificou, mesmo sem ser dono do solo.
- Não autoriza subsolo, salvo se inerente (ex: fundações da construção).
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001)
Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) traz modalidade própria do direito de superfície para áreas urbanas (Arts. 21-24), mais flexível que a do CC. Admite perpetuidade, em certos casos.
Extinção (Art. 1.374)
Extingue-se pelo termo, renúncia do superficiário, destinação diversa, desapropriação.
Art. 1.375: terminada a superfície, a construção ou plantação passa ao proprietário, sem indenização, salvo se estipulado em contrário.
Dica do Fuffu
Multipropriedade (Lei 13.777/2018) e superfície (CC 1.369-1.377) ampliaram o catálogo de direitos reais (Art. 1.225, hoje com 13 incisos). Memoriza: multipropriedade = condomínio temporal (time-sharing). Superfície = construir ou plantar em terreno alheio. Ambos registrados no RI.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 044 Propriedade fiduciária (Arts. 1.361-1.368-B)
Conceito
Propriedade fiduciária é a propriedade resolúvel adquirida pelo credor fiduciário como garantia. O devedor fiduciante transfere a propriedade ao credor (banco, financeira), mas mantém a posse e o uso. Ao pagar, a propriedade se consolida no devedor.
Art. 1.361 CC: definição
§ 1º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.
§ 2º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.
Elementos essenciais:
- Propriedade resolúvel: extingue-se com o pagamento, retornando ao devedor.
- Coisa móvel infungível: veículos, máquinas, equipamentos.
- Escopo de garantia: função de segurança do crédito, não de uso.
- Registro: constitutivo. No RTD (bens móveis em geral) ou na repartição de trânsito (veículos, Detran).
- Desdobramento da posse: credor fiduciário tem posse indireta; devedor fiduciante, a direta.
Dec.-Lei 911/1969: alienação fiduciária de móveis
Regulamento específico. Inadimplemento: credor pode ajuizar ação de busca e apreensão (Art. 3º). Após 5 dias da apreensão, a propriedade consolida-se no credor, salvo purgação da mora (pagamento integral + encargos).
STJ, Súmula 72: a comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente.
STJ, Súmula 245: a notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito.
STJ, Súmula 384: cabe ação monitória para haver saldo remanescente oriundo de venda extrajudicial de bem alienado fiduciariamente em garantia.
Lei 9.514/1997: alienação fiduciária de imóveis
Lei específica para garantia imobiliária. Criou um regime mais ágil que a hipoteca, revolucionando o crédito imobiliário brasileiro.
- Credor (banco) tem propriedade fiduciária resolúvel sobre o imóvel.
- Devedor tem posse direta + direito de expectativa à propriedade.
- Inadimplemento: intimação ao devedor (15 dias). Persistência: consolidação automática da propriedade no credor (Art. 26).
- Leilão: credor deve leiloar o imóvel em até 30 dias (Art. 27). Primeiro leilão: valor do imóvel. Segundo: lance mínimo = dívida + encargos.
- Saldo ao devedor, se houver; dívida remanescente é extinta.
STJ tem consolidado a eficácia e rapidez desse regime. STF, RE 860.631 (Tema 982): constitucionalidade do regime especial do rito de alienação fiduciária imobiliária.
Art. 1.365 CC: cláusula comissória
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.
Vedação clássica do direito romano: pacto comissório é nulo. Credor não pode ficar automaticamente com a coisa, deve alienar (leilão) e prestar contas. Protege o devedor de perda desproporcional.
Pegadinha da Dotôra Soffya
Art. 1.365 CC: cláusula comissória é nula. Credor não pode ficar com a coisa; deve alienar. Mas o par. único permite dação em pagamento (com anuência do credor) após o vencimento. Diferença essencial: sem pacto comissório ex ante; com dação em pagamento ex post, por vontade. Súmula 72 STJ: mora deve ser comprovada antes da busca e apreensão.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 055 Servidões prediais (Arts. 1.378-1.389)
Conceito
Servidão predial é o direito real em favor de um prédio (dominante) sobre outro (serviente), impondo restrição ao uso do serviente para benefício do dominante. Diferente da passagem forçada (direito de vizinhança): servidão é voluntária, negocial.
Art. 1.378 CC: conceito
Constituição: por declaração expressa (contrato, escritura) ou testamento, sempre com registro. Também por:
- Usucapião (Art. 1.379): 10 anos com justo título + boa-fé; 20 anos sem.
- Destinação do pai de família: quando o mesmo proprietário usa um imóvel de tal forma que gera servidão de fato. Ao alienar parte, essa destinação pode converter-se em servidão formal.
Classificações
| Critério | Tipos |
|---|---|
| Conteúdo | Positiva (permite ato ativo no serviente - passar, tirar água) × negativa (impede ato do serviente - não construir, não abrir janela) |
| Exercício | Contínua (exerce-se sem ato humano novo - aqueduto) × descontínua (exige ato humano - passagem) |
| Visibilidade | Aparente (sinais visíveis - cano, caminho) × não aparente (oculta) |
| Natureza | Rústica (rural, agrária) × urbana (edifícios) |
Servidão administrativa × predial
Distinção relevante:
- Servidão predial (Arts. 1.378-1.389 CC): entre particulares, direito real voluntário ou por usucapião.
- Servidão administrativa: imposta pelo Poder Público (ex: faixa de passagem de rede elétrica, gasoduto). Regida por normas administrativas, exige indenização ao serviente.
Exercício (Arts. 1.380-1.383)
- Deve ser exercida conforme o título.
- Dono do serviente não pode prejudicar o exercício.
- Dono do dominante não pode agravar a servidão.
- Despesas de conservação são do dominante (Art. 1.381), salvo se a servidão beneficia também o serviente (rateio proporcional).
Extinção (Arts. 1.387-1.389)
- Por consolidação (dono do serviente adquire o dominante).
- Por renúncia do dono do dominante.
- Por decurso de prazo ou condição.
- Por não uso durante 10 anos contínuos (Art. 1.389 II).
- Por desaparecimento das coisas beneficiadas.
Súmula 415 STF
Súmula 415 STF: servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória. Reconhece que servidão por destinação pode receber proteção possessória mesmo sem registro formal.
Coach Jeff, macete
Servidão predial ≠ passagem forçada. Servidão: voluntária, negocial, direito real (Art. 1.378 CC). Passagem forçada: obrigação legal de vizinhança (Art. 1.285 CC), para prédio encravado. Servidão é contratual; passagem forçada é decorrente da lei.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 066 Usufruto, uso e habitação
Usufruto (Arts. 1.390-1.411)
Usufruto é o direito real que permite usar e gozar (sem dispor) de coisa alheia, respeitada a sua substância. Desmembra GRUD: usufrutuário fica com uso e gozo; nu-proprietário retém disposição e reaver.
Constituição
- Contrato (escritura + registro no RI, se imóvel).
- Testamento.
- Lei (usufruto legal): ex: usufruto dos pais sobre bens dos filhos menores (Art. 1.689 CC); usufruto do cônjuge sobreviveu (em parte dos regimes legais, CC/1916).
- Usucapião.
Direitos do usufrutuário (Arts. 1.394-1.399)
- Possuir, usar, administrar e perceber frutos.
- Alugar o bem, cobrando aluguel.
- Defender a posse (ações possessórias).
- Reivindicar de terceiros.
Deveres do usufrutuário (Arts. 1.400-1.403)
- Inventariar o bem ao iniciar o usufruto (Art. 1.400).
- Conservar a coisa (salva rerum substantia).
- Pagar impostos e despesas ordinárias.
- Restituir ao nu-proprietário ao fim.
- Prestar caução, se exigida (Art. 1.400).
Extinção (Art. 1.410)
Usufruto é intransmissível (Art. 1.393): não passa aos herdeiros. Extingue-se com a morte. Personalíssimo.
Uso (Arts. 1.412-1.413)
Direito real semelhante ao usufruto, mas restrito às necessidades pessoais do titular e da família. Menor amplitude que o usufruto: limita-se ao necessário. Não pode alugar (em regra). Aplicam-se, no que couber, as regras do usufruto.
Habitação (Arts. 1.414-1.416)
Forma especial de uso, restrita a morar em imóvel alheio. Pessoal, intransferível. Gratuito em sua natureza. O titular do direito de habitação não pode alugar ou emprestar. Típico: usufruto do cônjuge sobrevivente sobre casa da família (Art. 1.831 CC).
Art. 1.831 CC: habitação do cônjuge sobrevivente
Direito real de habitação do cônjuge sobrevivente, independente do regime. Protege o viúvo(a) de não perder o teto. STJ, REsp 1.329.993: estendido ao companheiro sobrevivente (união estável).
Bate-papo com o Seu Teoffilo
Paulo Lôbo (Coisas) explica a gradação: usufruto (amplo, uso + gozo + cobrar aluguel) > uso (limitado às necessidades pessoais e da família, sem aluguel) > habitação (apenas morar). Três desmembramentos do direito de propriedade, em grau decrescente de amplitude.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 077 Direitos reais de garantia: penhor
Conceito e características
Penhor é o direito real de garantia sobre coisa móvel alheia, que se entrega ao credor ou a quem o represente. Garantia pessoal + sequela + preferência.
Art. 1.431 CC: penhor
Três elementos:
- Entrega (tradição): penhor comum exige efetiva transferência da posse ao credor.
- Coisa móvel alienável: se não for alienável, não pode ser dada em penhor.
- Função de garantia: assegura o crédito.
Modalidades especiais
| Modalidade | Característica | Base |
|---|---|---|
| Penhor comum | Bem móvel geral, com entrega ao credor | Arts. 1.431-1.437 |
| Penhor rural | Bens do devedor rural (colheitas, animais). Devedor mantém a posse (penhor sem deslocamento) | Arts. 1.438-1.446. Lei 492/1937 e Decreto 22.626/1933 |
| Penhor industrial | Máquinas, matérias-primas de indústria. Sem deslocamento | Arts. 1.447-1.450 |
| Penhor mercantil | Mercadorias, em estabelecimento | Arts. 1.447-1.450 |
| Penhor de veículos | Sobre automóveis. Registro no Detran | Arts. 1.461-1.466 |
| Penhor legal | Imposto pela lei em favor de credor específico (hoteleiro por hospedagem - Art. 1.467) | Arts. 1.467-1.472 |
| Caução | Penhor de títulos e valores | Arts. 1.451-1.460 |
Direitos do credor pignoratício (Arts. 1.433-1.436)
- Reter a coisa até pagamento.
- Defender a posse.
- Promover a venda judicial ao inadimplemento (é vedada a cláusula comissória - Art. 1.428 CC).
- Preferência sobre outros credores quanto ao produto da venda.
- Direito de regresso sobre o devedor em caso de saldo remanescente.
Direito do promitente comprador (Arts. 1.417-1.418)
Direito real de aquisição. Requisitos:
- Promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento.
- Instrumento público ou particular.
- Registro no RI.
Efeitos: o promitente comprador pode exigir a outorga de escritura pública mediante adjudicação compulsória (Art. 1.418). Protege-se contra terceiros (Súmula 239 STJ).
Art. 1.428 CC: proibição da cláusula comissória
Cláusula comissória (credor ficar com a coisa) é nula também em penhor. Reforça a regra do Art. 1.365 (fidúcia). Credor deve alienar judicialmente e prestar contas.
O Raffinha confirma
Art. 1.225 CC lista os direitos reais em numerus clausus. Os direitos reais de garantia são: penhor, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária. E há o direito real de aquisição (promitente comprador). Cinco institutos que dão ao credor sequela + preferência.
Prof. Affonsinho explica, Módulo 088 Hipoteca (Arts. 1.473-1.505) e anticrese (Arts. 1.506-1.510)
Conceito de hipoteca
Hipoteca é o direito real de garantia que recai sobre imóveis (e alguns móveis especiais - navios, aeronaves), sem transferência de posse. O devedor mantém o uso do bem, mas responde com ele pela dívida.
Art. 1.473 CC: objetos passíveis de hipoteca
Lista taxativa. Inclui imóveis em geral, direito de superfície, mas também navios e aeronaves (por exceção, apesar de serem móveis - registro específico).
Características da hipoteca
- Direito real: oponível erga omnes.
- Sem transferência de posse: devedor mantém uso.
- Sequela: acompanha a coisa mesmo se alienada.
- Preferência: credor hipotecário tem prioridade no produto de execução.
- Indivisibilidade (Art. 1.421): pagamento parcial não libera parte do imóvel.
- Acessoriedade: segue a dívida principal.
Art. 1.492 CC: prazo máximo
Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca.
Art. 1.485: prazo da hipoteca é 30 anos, contados da celebração, prorrogáveis por novo registro. Difere da Lei 6.015/1973 (LR), que tinha prazo de 20 anos.
Graus da hipoteca (Art. 1.476)
Podem existir várias hipotecas sobre o mesmo imóvel, em graus sucessivos. A primeira (grau 1) tem preferência. A segunda (grau 2) recebe o que sobra, e assim por diante. STJ, Súmula 308: hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não prejudica terceiros adquirentes que compraram antes do término da obra.
Súmulas STF/STJ sobre hipoteca
- Súmula 308 STJ: hipoteca construtora × consumidor - a hipoteca não prejudica o adquirente de boa-fé.
- Súmula 236 STJ: a dívida com garantia hipotecária, em sua totalidade, é exigível de qualquer herdeiro.
- Súmula 422 STJ: o art. 6º, e, da Lei 4.380/1964 não se aplica às hipotecas vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação.
- Súmula 297 STJ: o CDC aplica-se às instituições financeiras.
Anticrese (Arts. 1.506-1.510)
§ 1º É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos, na sua totalidade, pelo credor, até o efetivo resgate da dívida.
§ 2º O imóvel hipotecado pode ser dado em anticrese pelo devedor ao credor hipotecário, assim como o imóvel dado em anticrese pode ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético.
Anticrese é direito real raríssimo hoje. Credor recebe os frutos do imóvel (aluguéis, colheitas) como pagamento da dívida, mantendo a posse até a quitação. Uso decresceu muito em favor da hipoteca e da alienação fiduciária.
Prazo máximo: 15 anos (Art. 1.423). Direito real formal, exige registro.
Art. 1.428 CC: pacto comissório proibido
Assim como no penhor e na fidúcia, é nula a cláusula que autoriza o credor hipotecário ou anticrético a ficar com o imóvel se a dívida não for paga. Garantia contra abuso.
O vilão da aula: Doutrinador do STF
Doutrina minoritária defende revisão do regime da hipoteca (rígido) para alinhar com a alienação fiduciária imobiliária (ágil, Lei 9.514/1997). Por isso o mercado abandonou a hipoteca em crédito imobiliário. Em concurso, atenção: hipoteca convencional (CC) × alienação fiduciária (Lei 9.514) são regimes distintos. Decora os prazos: hipoteca 30 anos, anticrese 15 anos.
★ Mapa mental
A aula inteira em um diagrama. Seis ramos cobrindo Condomínio, Fidúcia e Direitos Reais.
Condomínio geral (1.314-1.326)
- Cada um usa e defende a coisa toda, sem exclusão
- Art. 504: preferência na venda de fração indivisível (180 dias)
- Art. 1.320: divisão a todo tempo; indivisão máx 5 anos
- Despesas pro rata (Art. 1.315)
Condomínio edilício (1.331-1.358)
- Unidades autônomas + áreas comuns
- Convenção (2/3); regimento; síndico; assembleia
- Multa máx 2% (Art. 1.336 §1º); antissocial até 10× (1.337)
- Súmula 260 STJ; 692 STF (propter rem)
Multipropriedade e superfície
- Arts. 1.358-B a U (Lei 13.777/2018): time-sharing
- Fração mínima 7 dias; direito real
- Superfície (1.369-1.377): construir/plantar, escritura + registro
- Estatuto da Cidade: modalidade urbana
Propriedade fiduciária
- Arts. 1.361-1.368: móvel infungível
- Dec.-Lei 911/1969 (veículos); Lei 9.514/1997 (imóveis)
- Art. 1.365: cláusula comissória é nula
- Súmulas 72, 245, 384 STJ
Servidões, usufruto, uso, habitação
- Servidões (1.378-1.389): dominante × serviente
- Usufruto (1.390-1.411): uso + gozo, não dispõe
- Uso (1.412) e habitação (1.414): mais limitados
- Art. 1.831: habitação do cônjuge sobrevivente
Garantias: penhor, hipoteca, anticrese
- Penhor (1.431+): móvel, entrega. Comum, rural, industrial, mercantil
- Hipoteca (1.473+): imóvel, sem entrega. 30 anos. Graus
- Anticrese (1.506+): frutos pagam dívida. 15 anos
- Art. 1.428: pacto comissório proibido
↻ Revisão relâmpago
- Art. 1.225 CC: direitos reais em numerus clausus. Propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador, penhor, hipoteca, anticrese, concessão de uso especial para moradia, concessão de direito real de uso, laje, multipropriedade.
- Condomínio geral (1.314-1.326): cada condômino usa e defende a coisa toda. Alienável a fração ideal.
- Art. 504 CC: preferência do condômino em coisa indivisível - 180 dias.
- Art. 1.320: divisão a todo tempo; indivisão máx 5 anos.
- Condomínio edilício (1.331-1.358): unidades + áreas comuns. Convenção por 2/3.
- Art. 1.336 §1º: multa máxima por inadimplemento 2%. Art. 1.337: antissocial, até 10×.
- Súmula 260 STJ: convenção sem registro já vincula condôminos. Súmula 692 STF: taxa condominial é propter rem.
- Multipropriedade (Lei 13.777/2018): time-sharing, fração mínima 7 dias, direito real.
- Superfície (1.369-1.377): construir/plantar em terreno alheio, escritura + registro, prazo determinado.
- Propriedade fiduciária (1.361-1.368-B): móvel infungível, credor é dono resolúvel.
- Dec.-Lei 911/1969: busca e apreensão. Lei 9.514/1997: alienação fiduciária imóveis. Ritos especiais.
- Art. 1.365/1.428: cláusula comissória nula em fidúcia, penhor, hipoteca, anticrese.
- Servidões (1.378-1.389): dominante × serviente. Constitui-se por registro ou usucapião.
- Usufruto (1.390-1.411): uso + gozo sem disposição. Personalíssimo (Art. 1.393). Extingue-se com a morte (1.410 I).
- Uso: limitado às necessidades pessoais. Habitação: morar em imóvel alheio.
- Art. 1.831 CC: habitação do cônjuge sobrevivente - independente do regime. Estendido ao companheiro (REsp 1.329.993).
- Promitente comprador (1.417-1.418): direito real de aquisição. Requisitos: compromisso sem arrependimento + registro. Adjudicação compulsória.
- Penhor (1.431+): móvel, com entrega (ou sem, em rural/industrial/mercantil). Caução = penhor de títulos.
- Hipoteca (1.473+): imóvel, sem entrega. Prazo 30 anos (1.485). Graus (1.476). Indivisível (1.421). Súmula 308 STJ.
- Anticrese (1.506+): frutos pagam dívida. Prazo máx 15 anos (1.423). Uso raro hoje.
? 10 questões comentadas
As dez questões a seguir foram elaboradas para cobrir o essencial desta aula, com foco em doutrina, teses do STJ, súmulas e Enunciados CJF sobre condomínio, fidúcia e direitos reais.
- Leia cada questão sem olhar o gabarito.
- Marque sua resposta num papel.
- Só depois, confira o gabarito e leia o comentário.
O vilão da aula: Doutrinador do STF
Escreveu o livro que a banca usa. Cobra condomínio edilício, prazos de hipoteca, multipropriedade, alienação fiduciária Lei 9.514/1997 e usufruto. Exige memorização das Súmulas 260, 308, 692 e doutrina de Paulo Lôbo, Cristiano Chaves e Tartuce.
Questão 01 · Comentada
Enunciado. No condomínio edilício, a multa por inadimplemento da taxa condominial pode ser fixada livremente pela convenção, inclusive em patamares superiores a 2% do valor devido. (Certo / Errado)
Gabarito: ERRADO
Prof. Affonsinho comenta
Art. 1.336 §1º CC: limite máximo de 2% por inadimplemento.
- Afirmação errada: o CC/2002 estabeleceu limite máximo de 2%, superando regime anterior (Lei 4.591/1964 admitia até 20%).
- Art. 1.336 §1º limite cogente: o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2%. STJ REsp 1.002.019 confirma: limite é cogente.
- Multa antissocial Art. 1.337: o Art. 1.337 trata de condômino antissocial reiteradamente, com multa especial de até 10× (não é regra geral; é sanção disciplinar específica).
- Autonomia limitada norma cogente: convenções não podem dispor diferente do Art. 1.336 §1º. Norma cogente de ordem pública, consumerista.
Tese central: Art. 1.336 §1º CC: multa máxima por inadimplemento de taxa condominial é 2%. Norma cogente, superou o regime anterior da Lei 4.591/1964 (20%). Exceção: Art. 1.337 (condômino antissocial) admite multa até 10× em situação específica de reincidência.
Questão 02 · Comentada
Enunciado. Sobre a propriedade fiduciária no CC/2002 e legislação especial:
- A) É nula a cláusula de pacto comissório no contrato de alienação fiduciária.
- B) A alienação fiduciária de imóveis é regida pelo CC, sem legislação especial.
- C) A propriedade fiduciária é regime de propriedade resolúvel que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor (Art. 1.361 CC); é nula a cláusula comissória (Art. 1.365); a alienação fiduciária de imóveis é regulada pela Lei 9.514/1997 (regime ágil com consolidação automática); a de bens móveis pelo Dec.-Lei 911/1969 (busca e apreensão). STJ: mora deve ser comprovada (Súmula 72).
- D) O credor fiduciário tem posse direta do bem.
- E) A alienação fiduciária é modalidade de hipoteca.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Arts. 1.361-1.368 CC + Dec.-Lei 911/1969 + Lei 9.514/1997.
- A parcial: a afirmação está correta em si, mas é incompleta. A alternativa C é mais completa.
- B errada: há legislação especial: Dec.-Lei 911/1969 (móveis) e Lei 9.514/1997 (imóveis).
- C CORRETA regime completo: tratamento integrado: conceito (Art. 1.361), cláusula comissória nula (1.365), Dec.-Lei 911/1969, Lei 9.514/1997, Súmula 72 STJ.
- D errada: credor fiduciário tem posse indireta; devedor fiduciante tem posse direta (Art. 1.361 §2º).
- E errada: são regimes distintos. Fidúcia: propriedade resolúvel (credor é dono). Hipoteca: garantia real, dono continua sendo o devedor.
Tese central: Propriedade fiduciária (Arts. 1.361-1.368 CC): propriedade resolúvel do credor em garantia. Dec.-Lei 911/1969 (móveis/veículos) e Lei 9.514/1997 (imóveis). Cláusula comissória nula (Art. 1.365). Súmula 72 STJ: mora comprovada antes da busca e apreensão.
Questão 03 · Comentada
Enunciado. Conforme a Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anteriormente ou durante a construção:
- A) Tem plena eficácia perante os adquirentes, que responderão pela dívida.
- B) A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou contemporânea à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 STJ). Protege-se a boa-fé do consumidor adquirente.
- C) Aplica-se apenas a contratos assinados após 2020.
- D) A Súmula 308 só se aplica a hipotecas de bens rurais.
- E) A Súmula foi revogada pela Lei 9.514/1997.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Súmula 308 STJ: proteção ao adquirente de boa-fé.
- A errada: texto da Súmula é exatamente o oposto: protege o adquirente contra a hipoteca, não o vincula.
- B CORRETA Súmula 308 STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou contemporânea à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Protege a relação consumerista.
- C errada: não há marco temporal nessa Súmula. Aplica-se ampla e continuamente.
- D errada: a Súmula 308 trata de construção civil (SFH em geral), não de bens rurais.
- E errada: a Súmula 308 coexiste com a Lei 9.514/1997. Não foi revogada.
Tese central: Súmula 308 STJ: hipoteca construtora × agente financeiro não vincula adquirentes que celebraram promessa antes ou durante a construção. Proteção da boa-fé do consumidor. Coexiste com a Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária). Manifestação da função social do contrato e da propriedade.
Questão 04 · Comentada
Enunciado. Sobre o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente:
- A) Depende do regime de bens, sendo excluído no regime de separação absoluta.
- B) Aplica-se apenas ao casamento, não à união estável.
- C) O Art. 1.831 CC assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. O STJ (REsp 1.329.993) estendeu a proteção ao companheiro sobrevivente em união estável.
- D) O direito de habitação é sempre limitado a 5 anos.
- E) O direito foi revogado pela Lei 13.058/2014.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Art. 1.831 CC + STJ REsp 1.329.993 + Tema 809 STF.
- A errada: Art. 1.831 é expressamente independente do regime: qualquer que seja o regime de bens.
- B errada: STJ estendeu à união estável. STF também reconheceu a equiparação em matéria sucessória (Tema 809, RE 878.694).
- C CORRETA Art. 1.831 + STJ: direito independente do regime + único imóvel da natureza a inventariar + estendido ao companheiro pelo STJ.
- D errada: não há prazo de 5 anos. É direito vitalício (enquanto viver o beneficiário), salvo nova união (discutido na doutrina).
- E errada: a Lei 13.058/2014 tratou de guarda compartilhada de filhos, não interferiu no direito de habitação do cônjuge.
Tese central: Art. 1.831 CC: direito real de habitação do cônjuge sobrevivente - independente do regime de bens - no imóvel único da natureza a inventariar. STJ REsp 1.329.993: estendido ao companheiro em união estável. STF Tema 809: equiparação sucessória cônjuge/companheiro. Vitalício, em regra.
Questão 05 · Comentada
Enunciado. Sobre a multipropriedade no CC/2002 (Lei 13.777/2018):
- A) A multipropriedade é direito pessoal, sem natureza real.
- B) A fração mínima de tempo é de 30 dias.
- C) A multipropriedade (Lei 13.777/2018, Arts. 1.358-B a 1.358-U do CC) é regime de condomínio em que cada proprietário é titular de uma fração de tempo (mínimo 7 dias), com uso e gozo exclusivo e alternado da totalidade do imóvel, constituindo direito real enumerado no Art. 1.225 XIX.
- D) Não se admite alienação da fração de tempo.
- E) Aplica-se apenas a imóveis rurais.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Arts. 1.358-B a 1.358-U CC (Lei 13.777/2018).
- A errada: é direito real, expressamente enumerado no Art. 1.225 CC após a Lei 13.777/2018.
- B errada: fração mínima é de 7 dias (Art. 1.358-E), não 30.
- C CORRETA Lei 13.777/2018: regime completo: direito real + fração mínima 7 dias + uso exclusivo alternado + enumerado no Art. 1.225.
- D errada: Art. 1.358-F: cada fração é alienável e gravável, como qualquer direito real.
- E errada: não há restrição. Multipropriedade típica é em hotéis e resorts, geralmente urbanos, mas pode aplicar-se em qualquer imóvel.
Tese central: Arts. 1.358-B a 1.358-U CC (Lei 13.777/2018): multipropriedade é direito real (Art. 1.225 XIX). Fração mínima de 7 dias. Cada co-titular tem uso exclusivo e alternado da totalidade do imóvel. Alienável, gravável. Time-sharing jurídico.
Questão 06 · Comentada
Enunciado. Sobre os direitos reais de garantia no CC/2002:
- A) Em todos os direitos reais de garantia (penhor, hipoteca, anticrese), a cláusula de pacto comissório é válida.
- B) A hipoteca transfere a posse do imóvel ao credor.
- C) O CC/2002 proíbe expressamente a cláusula comissória nos direitos reais de garantia (Art. 1.428 para penhor e hipoteca; Art. 1.365 para fidúcia): é nula a cláusula que autoriza o credor a ficar com a coisa em caso de inadimplemento. O credor deve alienar, geralmente em leilão, e prestar contas, dando saldo ao devedor, se houver.
- D) O penhor exige sempre a transferência da posse ao credor, em todas as modalidades.
- E) A hipoteca tem prazo máximo de 15 anos.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Arts. 1.365 + 1.428 CC: vedação universal do pacto comissório.
- A errada: é exatamente o inverso. Pacto comissório é nulo em todos os direitos reais de garantia.
- B errada: hipoteca não transfere posse. Devedor mantém o uso. Só a propriedade fiduciária implica transferência (ainda que apenas do domínio).
- C CORRETA Arts. 1.365 + 1.428: pacto comissório vedado. Credor deve alienar e prestar contas. Tutela do devedor contra abuso e enriquecimento desproporcional. Tradição romana.
- D errada: penhor rural, industrial e mercantil são modalidades sem deslocamento: devedor mantém a posse. A entrega só é exigência do penhor comum.
- E errada: Art. 1.485: hipoteca tem prazo de 30 anos. Anticrese é que tem máximo de 15 anos (Art. 1.423).
Tese central: Arts. 1.365 + 1.428 CC: pacto comissório é nulo em todos os direitos reais de garantia (penhor, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária). Credor deve alienar em leilão e prestar contas. Prazos: hipoteca 30 anos; anticrese 15 anos. Tradição romana de tutela do devedor.
Questão 07 · Comentada
Enunciado. Sobre o direito de superfície no CC/2002:
- A) É direito pessoal, sem necessidade de registro.
- B) Pode ser perpétuo, sem prazo.
- C) O direito de superfície (Arts. 1.369-1.377 CC) é direito real pelo qual o proprietário concede a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno por tempo determinado, mediante escritura pública registrada no RI; não autoriza obra no subsolo, salvo se inerente; extingue-se pelo termo, renúncia, destinação diversa ou desapropriação, retornando a construção/plantação ao proprietário do solo (Art. 1.375).
- D) É sinônimo de servidão.
- E) Só se aplica a imóveis rurais.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Arts. 1.369-1.377 CC + Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
- A errada: é direito real, exige escritura pública + registro no RI. Sem registro, não há direito real.
- B errada: Art. 1.369: por tempo determinado. Não admite perpetuidade no CC/2002. O Estatuto da Cidade admite em certas hipóteses urbanas (regime especial).
- C CORRETA Arts. 1.369-1.377: regime completo: direito real, escritura + registro, tempo determinado, uso da superfície (sem subsolo em regra), extinção com retorno ao solo.
- D errada: servidão e superfície são direitos reais distintos. Servidão é utilidade recíproca entre prédios. Superfície é permissão de construir/plantar em terreno alheio.
- E errada: aplica-se a imóveis urbanos e rurais. Lei 10.257/2001 traz modalidade urbana específica.
Tese central: Arts. 1.369-1.377 CC: direito de superfície é direito real - escritura + registro, tempo determinado, construir ou plantar em terreno alheio, não autoriza subsolo (salvo inerente), retorna ao proprietário na extinção. Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) traz regime urbano especial.
Questão 08 · Comentada
Enunciado. Sobre o usufruto no CC/2002:
- A) O usufruto é transmissível aos herdeiros do usufrutuário.
- B) O usufruto confere ao titular o poder de dispor do bem, alienando-o.
- C) O usufruto é direito real personalíssimo e intransmissível (Art. 1.393), extingue-se pela morte do usufrutuário (Art. 1.410 I). Desmembra o GRUD: usufrutuário tem uso e gozo; nu-proprietário retém disposição e reaver. Direitos: possuir, usar, gozar, perceber frutos, alugar; pode alugar e cobrar aluguel. Deveres: inventariar, conservar, pagar impostos.
- D) O usufruto tem prazo mínimo de 30 anos obrigatório.
- E) O usufrutuário é o dono absoluto do bem.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Arts. 1.390-1.411 CC: regime completo do usufruto.
- A errada: Art. 1.393: usufruto é inalienável e intransmissível. Morre o usufrutuário, extingue-se o usufruto.
- B errada: usufrutuário tem uso e gozo, não dispor. Dispor fica com o nu-proprietário.
- C CORRETA Arts. 1.390-1.411: regime completo. Personalíssimo. Intransmissível. Desmembramento do GRUD. Direitos e deveres específicos.
- D errada: não há prazo mínimo. Usufruto pode ser vitalício, por termo fixo ou ad tempus. Se pessoa jurídica, máx 30 anos (Art. 1.410 III).
- E errada: o usufrutuário não é dono. Dono é o nu-proprietário. O usufrutuário detém apenas uso e gozo.
Tese central: Arts. 1.390-1.411 CC: usufruto é direito real personalíssimo (Art. 1.393) que desmembra o GRUD: usufrutuário fica com uso + gozo; nu-proprietário retém disposição + reaver. Extingue-se com a morte do usufrutuário (Art. 1.410 I). PJ: máximo 30 anos. Inventário e caução podem ser exigidos.
Questão 09 · Comentada
Enunciado. Sobre o direito do promitente comprador de imóvel (Arts. 1.417-1.418 CC):
- A) É direito real mesmo sem registro da promessa.
- B) A adjudicação compulsória exige sempre o registro do compromisso para ser possível.
- C) A promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel (Art. 1.417); o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura pública via adjudicação compulsória (Art. 1.418); a Súmula 239 STJ dispensa o registro da promessa para efeitos de adjudicação compulsória entre as partes.
- D) O direito real só surge após o pagamento integral do preço.
- E) O direito do promitente comprador foi revogado pelo CPC/2015.
Gabarito: C
Prof. Affonsinho comenta
Arts. 1.417-1.418 CC + Súmula 239 STJ + Dec.-Lei 58/1937.
- A errada: para configurar direito real (oponível erga omnes), exige-se registro. Sem registro, é direito pessoal, embora protegido pela Súmula 84 STJ (embargos de terceiro).
- B errada: Súmula 239 STJ dispensa registro para a adjudicação compulsória entre as partes. Registro é para oponibilidade a terceiros.
- C CORRETA Arts. 1.417-1.418 + Súmula 239: regime completo: direito real com registro; adjudicação compulsória mesmo sem registro entre as partes (Súmula 239). Requisitos: promessa sem arrependimento + instrumento escrito.
- D errada: o direito real surge com o registro da promessa, não com o pagamento. Pagamento é execução da obrigação, não requisito da promessa.
- E errada: o instituto está plenamente vigente. O CPC/2015 regulamenta aspectos processuais, sem revogar o direito material.
Tese central: Arts. 1.417-1.418 CC + Súmula 239 STJ: direito real à aquisição do promitente comprador requer promessa sem arrependimento + registro (oponibilidade a terceiros); adjudicação compulsória entre as partes não depende de registro (Súmula 239). Protege expectativa imobiliária contra esbulho.
Questão 10 · Comentada
Enunciado. Conforme a Súmula 692 do STF:
- A) As taxas condominiais são obrigações pessoais do antigo proprietário, não passando ao adquirente.
- B) A obrigação condominial é propter rem, constituindo-se em encargo do imóvel que acompanha a coisa; o novo adquirente responde pelas dívidas pendentes, conforme o entendimento consolidado (Súmula 692 STF ao afirmar constitucionalidade da cobrança do proprietário anterior; Súmula 623 STJ reforça natureza propter rem das obrigações reais).
- C) As taxas condominiais são contratuais e não seguem o imóvel.
- D) A cobrança de taxa condominial exige escritura pública do débito.
- E) A Súmula 692 foi cancelada pela Lei 13.097/2015.
Gabarito: B
Prof. Affonsinho comenta
Súmula 692 STF + natureza propter rem + Súmula 623 STJ.
- A errada: as dívidas condominiais passam ao novo adquirente. Obrigação propter rem (acompanha a coisa).
- B CORRETA Súmula 692 STF + propter rem: dívidas condominiais como obrigação real, seguindo o imóvel. Adquirente responde por dívidas anteriores.
- C errada: a doutrina e jurisprudência consolidam a natureza propter rem. Não é mera contratual.
- D errada: a cobrança se dá pelo inadimplemento fático, sem exigência de escritura específica do débito.
- E errada: a Súmula 692 STF permanece válida. A Lei 13.097/2015 (princípio da concentração) reforça a transparência da situação do imóvel, incluindo dívidas condominiais.
Tese central: Súmula 692 STF + natureza propter rem: taxas condominiais seguem o imóvel. Novo adquirente responde pelas dívidas pendentes, ainda que anteriores à aquisição. Lei 13.097/2015 reforça o princípio da concentração: atos relevantes devem constar da matrícula. Obrigações propter rem protegem o condomínio.
Fim da aula 17
Direitos reais dominados.
Condomínio geral, edilício, multipropriedade.
Superfície e fidúcia.
Servidões, usufruto, uso, habitação.
Penhor, hipoteca, anticrese.
Estrutura completa dos direitos reais.
Aula 17 de 20 · Direito Civil
Próxima: Direito de Família - casamento, união estável, filiação.