Marcela adquiriu um apartamento no empreendimento “Aqui é o Paraíso”, em Aracaju. Para quitar o preço, celebrou contrato de financiamento com o banco Dinheiro na Mão, com pacto acessório de alienação fiduciária do imóvel. Ocorre que, por erro de processo da instituição financeira, o contrato não foi levado a registro. Dois anos depois, Marcela, demitida de seu emprego, torna-se inadimplente. Pretende, então, a rescisão do negócio jurídico, com a devolução integral das parcelas pagas, diante de sua insuportabilidade financeira. Invoca, para tanto, o enunciado sumular nº 543 do STJ (“[n]a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”) e a proteção do Código de Defesa do Consumidor. Nesse caso, a pretensão deverá ser:
- A)acolhida integralmente, com a devolução integral das parcelas pagas;
Errada, porque a devolução integral é típica de culpa exclusiva do vendedor/construtor, e aqui a rescisão decorre da inadimplência da compradora.
- B)acolhida parcialmente, admitida a retenção de até 25% das parcelas pagas;
Certa, pois sem o registro não se aplica o regime especial da alienação fiduciária, e a resolução por culpa da compradora autoriza retenção de parte das parcelas pagas, em limite compatível com a jurisprudência do STJ.
- C)acolhida, a menos que a venda do imóvel em leilão se prove mais vantajosa a Marcela, hipótese em que a reversão do saldo sobejante será preferível;
Errada, porque a solução do leilão e da reversão de saldo sobejante pertence ao regime da Lei nº 9.514/1997, que depende da constituição válida da alienação fiduciária.
- D)rejeitada, uma vez que a hipótese está submetida ao regime especial da Lei nº 9.514/1997, com a ressalva de que, por não ter sido levado a registro o contrato, não será possível dar por extinta a dívida se não houver lance superior à dívida com seus acréscimos;
Errada, porque a ausência de registro não torna automaticamente aplicável o regime especial da alienação fiduciária; ao contrário, ela impede sua plena incidência.
- E)rejeitada, uma vez que a hipótese está submetida ao regime especial da Lei nº 9.514/1997, ainda que o contrato não tenha sido levado a registro por se tratar de mera condição de eficácia contra terceiros, de modo que, se não purgar a mora, o imóvel será levado a leilão e, se não houver, na segunda praça, lance superior ao valor da dívida com seus acréscimos contratuais, Marcela será exonerada do débito.
Errada, porque parte de premissa incompatível com o caso ao impor o regime especial da Lei nº 9.514/1997 mesmo sem o registro, quando justamente o registro é essencial para a constituição da garantia.
Gabarito: B
Aqui mora a pegadinha clássica: a alienação fiduciária de imóvel só se aperfeiçoa com o registro do contrato no cartório competente. Sem esse registro, não nasce o regime especial da Lei nº 9.514/1997, que é justamente o que traz a lógica do leilão e da extinção do débito nos moldes próprios da fidúcia imobiliária. Então, como o contrato não foi levado a registro, a situação não fica presa ao rito especial da lei da alienação fiduciária. O caso volta para a lógica contratual comum, em que a rescisão por culpa da compradora - aqui, a inadimplência de Marcela - não gera devolução integral das parcelas. Em vez disso, admite-se retenção de parte do que foi pago, em patamar razoável fixado pela jurisprudência para evitar enriquecimento sem causa. O STJ, em casos de desfazimento do negócio por culpa do comprador, admite restituição parcial, com retenção que costuma variar, em linhas gerais, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso. Por isso, entre as alternativas, a que melhor traduz a solução é a que prevê retenção de até 25%. Resumo de prova: sem registro, não entra o “pacote completo” da alienação fiduciária; com inadimplência do comprador, a devolução não é integral, mas sim parcial, com retenção moderada.