Felisberto assinou com uma incorporadora contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, com a intenção de utilizar o imóvel que seria construído para a moradia de sua família. No contrato, ficou estabelecido que em caso de rescisão da promessa de compra e venda, a restituição das parcelas pagas seria feita somente ao término da obra. Diante dessa situação, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preconiza que cláusulas dessa natureza são
- A)abusivas, razão pela qual a restituição das parcelas deve ser feita imediatamente, de modo que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão, a restituição será parcial, porém, imediata.
Correta: o STJ considera abusiva a cláusula que adia a devolução para o fim da obra e admite restituição imediata, ainda que parcial se a culpa for do comprador.
- B)válidas, uma vez que, embora as regras de proteção do consumidor sejam aplicáveis a tais espécies de contratos, inexiste previsão de abusividade para a hipótese no sistema do Código de Defesa do Consumidor.
Errada: há sim previsão de abusividade no CDC para cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor e atrasem indevidamente a restituição.
- C)abusivas, razão pela qual a restituição das parcelas deve ser feita imediatamente, de modo que, independentemente de quem tenha sido culpado pela rescisão, a restituição deve ser imediata e integral.
Errada: a restituição pode ser imediata, mas não necessariamente integral se a rescisão tiver sido causada pelo comprador.
- D)abusivas, mas o direito de restituição imediata quanto às parcelas pagas somente se aplica para as situações em que a rescisão tenha sido causada por culpa exclusiva do vendedor.
Errada: a restituição imediata não depende de culpa exclusiva do vendedor; a abusividade da cláusula já decorre do adiamento da devolução.
- E)válidas, pois para tais espécies de contrato não incidem as regras de proteção do consumidor.
Errada: em contrato de promessa de compra e venda para aquisição de imóvel por consumidor, incidem as regras de proteção do CDC.
Gabarito: A
Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, especialmente quando celebrados para aquisição da moradia da família, o STJ aplica com força as regras do Código de Defesa do Consumidor. Isso significa que cláusulas que dificultem demais a devolução do dinheiro pago pelo comprador podem ser vistas como abusivas, porque colocam o consumidor em desvantagem exagerada e esvaziam a proteção contratual. A situação clássica é a cláusula que manda devolver as parcelas só no fim da obra, como se o consumidor tivesse de esperar pacientemente enquanto o conflito se arrasta. O STJ entende que essa previsão é abusiva, pois a restituição deve ser imediata, ainda que possa ser parcial se o comprador tiver dado causa à rescisão. A lógica é simples: se o contrato acabou, o consumidor não precisa ficar financiando o tempo da discussão. Esse entendimento aparece de forma muito clara na jurisprudência da Corte, em linha com o art. 51 do CDC, que considera nulas as cláusulas abusivas em contratos de consumo. A devolução imediata evita que a incorporadora retenha valores por tempo indevido e protege o equilíbrio do contrato. Em resumo: a cláusula que posterga a restituição até o término da obra não passa no teste do CDC. Por isso, o gabarito é a letra A: a cláusula é abusiva, a restituição deve ser imediata e, se a rescisão tiver sido causada pelo comprador, a devolução será parcial, mas sem espera até a conclusão da obra.