Sumário

Após os princípios (Aula 11), agora os procedimentos. Como o título tramita do tabelionato ao RI, prenotação, qualificação, registro ou averbação. Os atos típicos. As leis especiais (incorporação, alienação fiduciária imobiliária, Marco das Garantias). E o que fazer quando algo sai errado: retificação, dúvida, cancelamento.

1. Atos sujeitos a registro (Art. 167 I)

   47 incisos: compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária, etc.
   p. 04
2. Atos sujeitos a averbação (Art. 167 II)

   31 incisos: cancelamento, alterações, indisponibilidades
   p. 08
3. Prenotação e qualificação

   Arts. 182-184, prazo de 30 dias, retroatividade
   p. 12
4. Compra e venda, doação, hipoteca

   CC + LRP, requisitos, ITBI/ITCMD
   p. 16
5. Alienação fiduciária imobiliária

   Lei 9.514/97 + Lei 14.711/2023, execução extrajudicial
   p. 20
6. Loteamento, incorporação, bem de família

   Leis 6.766/79, 4.591/64, 8.009/90, CC 1.711-1.722
   p. 24
7. Compromisso, indisponibilidades

   CC 1.417, STJ Súmula 84, CNIB do CNJ
   p. 28
8. Retificação e cancelamento

   LRP Art. 213 + Lei 10.931/2004, dúvida (Arts. 198-204)
   p. 32
9. Mapa mental, revisão e questões comentadas

   10 questões fechando a aula
   p. 36

Meta desta aula

Operar os procedimentos do RI: atos do Art. 167; prenotação e qualificação; transações típicas (compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária imobiliária); loteamento, incorporação, bem de família; retificação e cancelamento.

O que você vai aprender

Dica do Fuffu

Esta é a aula mais técnica da disciplina. RI tem regras detalhadas e leis especiais. Em concurso de cartório de RI, esses procedimentos são cobrança certa. Domine a sequência: prenotação → qualificação → registro/averbação. E memorize as leis especiais: 6.766/79 (loteamento), 4.591/64 (incorporação), 9.514/97 (alienação fiduciária imobiliária), 14.711/23 (Marco das Garantias), 8.009/90 (bem de família).

Prof. Affonsinho explica, Módulo 01

1 Atos sujeitos a registro

LRP Art. 167 I - rol amplo

O Art. 167 I da LRP é a "espinha dorsal" dos atos do RI. Lista 47 incisos (com as ampliações posteriores). É o rol mais extenso da LRP, cobrindo praticamente toda a vida jurídica imobiliária.

Vamos categorizar os principais grupos:

Transferências de propriedade

• Compra e venda (Art. 167 I, 7).
• Doação (Art. 167 I, 13).
• Permuta (Art. 167 I, 19).
• Dação em pagamento (Art. 167 I, 20).
• Sentenças que adjudicarem ou determinarem a transmissão (Art. 167 I, 24).
• Arrematação em hasta pública (Art. 167 I, 26).
• Adjudicação em execução (Art. 167 I, 27).
• Transferência por desapropriação (Art. 167 I, 34).

Direitos reais limitados

• Usufruto (Art. 167 I, 7), uso, habitação.
• Servidão predial (Art. 167 I, 11).
• Superfície (CC Art. 1.369; LRP Art. 167 I, 39).
• Direito real de uso resolúvel.

Garantias reais

• Hipoteca (Art. 167 I, 4) - garantia clássica sobre imóvel.
• Anticrese (Art. 167 I, 11).
• Penhor de imóvel agrícola (Art. 167 I, 9).
• Alienação fiduciária imobiliária (Lei 9.514/97 + Art. 167 I, 35).

Atos urbanísticos

• Loteamento (Lei 6.766/1979 + Art. 167 I, 19).
• Desmembramento (Lei 6.766/1979).
• Incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964 + Art. 167 I, 17).
• Convenção de condomínio (CC + Art. 167 I, 17).

Restrições e gravames

• Penhora, arresto, sequestro (Art. 167 I, 5).
• Indisponibilidade (Art. 167 I, 5).
• Citação em ação real ou reipersecutória (Art. 167 I, 21).
• Bem de família (CC Art. 1.711 + LRP Art. 167 I, 1).

Atos contratuais especiais

• Compromisso de compra e venda com cláusula de irrevogabilidade (CC Art. 1.417 + Art. 167 I, 9).
• Cessão dos direitos do compromisso (Art. 167 I, 9).
• Pacto antenupcial (Art. 167 I, 12).
• Contratos de promessa de compra e venda registrados.

Lei 14.711/2023 - novos atos

O Marco das Garantias trouxe novos atos para o Art. 167:

• Múltiplas alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel.
• Cessão fiduciária de direitos creditórios com lastro imobiliário.
• Ampliação de garantias em CCB e CRA.

Como saber se é registro ou averbação

Em geral:

• Registro: ato principal que constitui ou transfere direito real.
• Averbação: ato acessório que altera ou complementa registro existente.

Exemplo: a hipoteca é registrada (cria direito real de garantia). O cancelamento da hipoteca, após pagamento, é averbado (extingue o direito que estava registrado).

Bate-papo com o Seu Teoffilo

O Art. 167 I é o "menu" do RI. Em concurso, banca pode pedir literalidade de incisos específicos (ex: "qual o inciso que prevê a alienação fiduciária imobiliária?"). Domine os principais grupos. Walter Ceneviva e Mário Pazutti Mezzari trabalham extensivamente cada inciso na doutrina.

Prof. Affonsinho explica, Módulo 02

2 Atos sujeitos a averbação

LRP Art. 167 II - rol

O Art. 167 II da LRP lista os atos sujeitos a averbação. São 31 incisos (com ampliações posteriores). A averbação altera ou complementa o registro, sem constituir direito autônomo.

Categorias de averbação

• Cancelamento de registros: extinção de hipoteca, alienação fiduciária, usufruto.
• Alterações no imóvel: construções, demolições, mudanças no terreno.
• Alterações na titularidade: morte (para transmissão), divórcio, alteração de regime de bens.
• Restrições administrativas: tombamento, áreas de preservação, indisponibilidade.
• Bem de família: instituição (CC Art. 1.711) e cancelamento.
• Atos judiciais: hipoteca judiciária, indisponibilidade decretada.
• Atos administrativos: indisponibilidade por ordem do CNJ (CNIB).

Cancelamento de hipoteca

Quando a dívida garantida por hipoteca é paga, o credor (banco) emite termo de quitação. Com o termo, o devedor pode requerer ao RI a averbação do cancelamento da hipoteca. A hipoteca extingue-se com a averbação (não com o pagamento isoladamente).

Procedimento:

1. Pagamento da dívida ao credor.
2. Credor emite termo de quitação.
3. Apresentação ao RI com requerimento.
4. Pagamento dos emolumentos.
5. Averbação do cancelamento na matrícula.

Construções e demolições

Quando o imóvel sofre alteração física relevante:

• Construção: averbação após habite-se, com base em projeto aprovado e em alvará da prefeitura.
• Demolição: averbação após laudo ou alvará.
• Reforma estrutural: averbação em alguns casos.

Alterações na titularidade

Quando há mudança no titular ou em sua situação jurídica:

• Morte do titular: averbação com base em certidão de óbito + processo de inventário/partilha.
• Casamento ou divórcio: averbação com base em certidão de casamento/divórcio.
• Alteração de regime de bens: averbação com autorização judicial (CC Art. 1.639 §2º).
• Mudança de nome ou estado civil: averbação com base em registro do RCPN.

Restrições e indisponibilidades

Várias restrições são averbadas:

• Tombamento (patrimônio histórico).
• Áreas de preservação ambiental.
• Indisponibilidade decretada por CNJ, MP, juiz.
• Restrições urbanísticas (zoneamento, áreas non aedificandi).
• Servidões administrativas.

CNIB - Central Nacional de Indisponibilidade de Bens

O CNJ, por meio do Provimento 39/2014 (com alterações), instituiu a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). É plataforma centralizada que recebe ordens de indisponibilidade de juízes, CNJ, MP, e as comunica aos cartórios de RI de todo o país.

Quando há ordem de indisponibilidade, ela:

• Entra na CNIB.
• É replicada para todos os RIs do Brasil.
• O RI averba a indisponibilidade nos imóveis registrados em nome da pessoa.
• Impede a alienação até o levantamento.

É instrumento poderoso. Em prova, conhecer a CNIB e o Provimento 39/2014 é diferencial.

Bem de família convencional

O bem de família convencional (CC Arts. 1.711-1.722) é instituído pelo proprietário, mediante:

• Escritura pública; ou
• Testamento.

É averbado na matrícula. Tem efeito de impenhorabilidade do imóvel e do mobiliário, salvo dívidas com a casa, impostos, hipotecas anteriores. Limitação: até 1/3 do patrimônio.

Distingue-se do bem de família legal (Lei 8.009/1990): não exige averbação, decorre do uso como residência da família, com regime próprio.

Pegadinha da Dotôra Soffya

Pegadinha clássica: cancelamento de hipoteca é registro ou averbação? Resposta: averbação. Mesmo sendo um ato de extinção (que cancela o registro original), o cancelamento é averbação no RI. Confundir registro × averbação custa ponto.

Prof. Affonsinho explica, Módulo 03

3 Procedimento: prenotação e qualificação

Sequência típica

Da apresentação do título até o registro definitivo, o procedimento é:

1. Apresentação: o interessado apresenta o título ao RI.
2. Prenotação: o oficial registra a entrada no Livro 1 (Protocolo), com data, hora, número de ordem.
3. Qualificação: o oficial examina o título, em até 30 dias.
4. Registro ou recusa: se cumpre os requisitos, registra-se com retroatividade à prenotação; se há vício, lavra-se nota de exigência.
5. Sanado o vício: registro definitivo.
6. Não sanado: o oficial pode recusar e suscitar dúvida, ou o interessado pode requerer dúvida inversa.

LRP Art. 182 - prenotação

A prenotação é regulada pelos Arts. 182-184 da LRP. Aspectos:

• Realizada no Livro 1 (Protocolo).
• Data, hora e número de ordem cronológicos.
• Confere prioridade pelo princípio prior tempore (LRP Art. 186).
• Tem prazo de validade: 30 dias contados da prenotação (Lei 6.216/1975 Art. 1º).

CC Art. 1.246 - retroatividade

O registro definitivo retroage à data da prenotação. Importante para a prioridade em caso de conflito de títulos.

Prazo de qualificação

A Lei 6.216/1975 Art. 1º estabelece prazo de 30 dias para o oficial qualificar e registrar o título, contados da prenotação. Findo o prazo:

• Se o oficial registra: tudo certo.
• Se o oficial recusa: lavra nota de exigência ou suscita dúvida.
• Se o oficial não age (omissão): o interessado pode requerer providências ao juiz corregedor.

Nota de exigência

Detectado vício na qualificação, o oficial lavra nota de exigência (LRP Arts. 198-199). Características:

• Por escrito.
• Indicação precisa do vício.
• Indicação de como sanear.
• Entregue ao apresentante.
• Suspende o prazo de qualificação.

O apresentante pode:

• Sanar: corrigir o vício e voltar para registro.
• Discordar: o oficial deve então suscitar dúvida ao juízo competente.

Dúvida (LRP Arts. 198-204)

Já estudamos na Aula 03. Procedimento:

1. Suscitação da dúvida pelo oficial (com razões fundamentadas).
2. Anotação no Protocolo (Livro 1) e no título.
3. Vista ao apresentante por 15 dias para impugnar.
4. Vista ao MP em alguns casos.
5. Decisão judicial (que homologa ou afasta a exigência).
6. Recurso ao tribunal (apelação, com efeito suspensivo).

Custos e emolumentos

O registro tem emolumento, conforme tabela estadual (Lei 10.169/2000). O custo varia em função do:

• Tipo de ato (registro, averbação, certidão).
• Valor do imóvel ou da operação.
• Estado da Federação.

Antes do registro, há também os tributos: ITBI (compra e venda) ou ITCMD (doação ou sucessão), pagos ao Município ou Estado.

Devolução do título registrado

Após o registro, o título é devolvido ao apresentante com:

• Selo do RI com data, número de matrícula, indicação do registro.
• Certidão da matrícula atualizada (em alguns casos, anexada).
• Recibo dos emolumentos pagos.

Alerta do Examinador

Decora os 30 dias de qualificação (Lei 6.216/1975 Art. 1º) e os 15 dias da impugnação na dúvida (LRP Art. 198 III). Sequência: prenotação → qualificação 30 dias → nota de exigência ou registro → eventual dúvida 15 dias para impugnar → decisão → recurso.

Prof. Affonsinho explica, Módulo 04

4 Transações imobiliárias típicas

Compra e venda imobiliária

Sequência típica:

1. Negociação: comprador e vendedor concordam sobre objeto e preço.
2. Promessa de compra e venda (em alguns casos): contrato preliminar com sinal.
3. Pagamento das certidões: comprador faz auditoria da matrícula e certidões pessoais.
4. Pagamento do ITBI: tributo municipal sobre transmissão onerosa.
5. Escritura pública: lavrada no tabelionato de notas (CC Art. 108: obrigatória para imóvel acima de 30 SM).
6. Registro: levada ao RI da comarca onde se localiza o imóvel.
7. Registro definitivo: comprador torna-se proprietário (CC Art. 1.245).

Documentação para registro

• Escritura pública (original + traslado).
• Comprovante de pagamento do ITBI.
• Certidão da matrícula atualizada.
• Certidões pessoais (negativa de débitos, ações reais, etc.).
• Em caso de imóvel rural: CCIR + CAR + comprovante de ITR.
• Em caso de PJ alienante: documentos societários.
• Em caso de cônjuge: outorga conjugal (CC Art. 1.647).

Doação de imóvel

Procedimento similar à compra e venda, mas com tributação distinta:

• ITCMD: tributo estadual sobre transmissão gratuita (causa mortis ou doação).
• Escritura pública: obrigatória para imóvel acima de 30 SM.
• Cláusulas usuais: incomunicabilidade, impenhorabilidade, reversão.
• Limitação: doação não pode invadir a parte dos herdeiros necessários (CC Art. 549).

Hipoteca

A hipoteca é direito real de garantia sobre imóvel (CC Arts. 1.473-1.505). Características:

• Não há transferência de posse ao credor (devedor mantém uso e gozo).
• Em caso de inadimplemento, o credor tem direito de excussão (vender em hasta pública).
• Forma: escritura pública para imóvel acima de 30 SM (CC Art. 108).
• Constitui-se com o registro no RI (LRP Art. 167 I, 4).

Tipos de hipoteca

• Hipoteca convencional: por contrato.
• Hipoteca judicial: decorrente de sentença condenatória (CPC Art. 495).
• Hipoteca legal: prevista em lei (ex: CC Art. 1.489 - Estado contra contribuinte por crédito tributário em algumas hipóteses).

Extinção da hipoteca

A hipoteca extingue-se por:

• Pagamento da dívida: averbação do cancelamento.
• Renúncia do credor: averbação.
• Perecimento da coisa.
• Confusão (credor torna-se proprietário do imóvel).
• Prescrição da dívida (em alguns casos).
• Excussão: venda forçada extingue a hipoteca, com pagamento ao credor.

STJ Súmula 308 - hipoteca da construtora

Súmula importante: protege adquirentes em incorporação imobiliária. Mesmo se o terreno todo está hipotecado pela construtora, os compradores das unidades não são afetados pela hipoteca.

Lei 14.711/2023 - múltiplas hipotecas

O Marco das Garantias permitiu, com particularidades, múltiplas hipotecas sucessivas sobre o mesmo imóvel, com graus distintos de prioridade. Atualização que moderniza o regime tradicional.

Outorga conjugal e hipoteca

Para hipotecar imóvel comum em casamento:

• Exige-se outorga conjugal (CC Art. 1.647 I).
• Exceção: regime de separação absoluta.
• Se faltar outorga: anulável pelo cônjuge prejudicado em até 2 anos.

Bate-papo com o Seu Teoffilo

Compra e venda, doação e hipoteca são as transações mais comuns no RI. Em concurso, banca cobra a sequência completa (escritura → ITBI/ITCMD → registro), os requisitos do Art. 108 CC, e as particularidades da hipoteca (Súmula 308 STJ). Mário Pazutti Mezzari e Walter Ceneviva aprofundam cada operação na doutrina.

Prof. Affonsinho explica, Módulo 05

5 Alienação fiduciária imobiliária

Lei 9.514/1997 - marco

A Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, criou a alienação fiduciária imobiliária e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Foi marco da modernização do crédito imobiliário no Brasil.

A grande inovação foi a possibilidade de execução extrajudicial: em caso de inadimplemento, o credor pode consolidar a propriedade no RI sem ação judicial, com procedimento mais ágil que a hipoteca.

Estrutura do negócio

1. O comprador adquire o imóvel financiado.
2. O credor (banco) financia, e recebe a propriedade resolúvel em garantia.
3. O comprador (fiduciante) fica com a posse direta do imóvel.
4. Pagamento das parcelas.
5. Pagamento integral: consolidação da propriedade no devedor (extingue a fiducia).
6. Inadimplemento: o credor pode consolidar a propriedade em si, em procedimento extrajudicial no RI, e vender o imóvel em leilão.

Procedimento de execução extrajudicial

Em caso de inadimplemento:

1. Notificação ao devedor via RI (oficial cartorário): comunicação formal da mora.
2. Prazo de purga: 15 dias para pagar (com a Lei 14.711/2023, expansão de prazo em alguns casos).
3. Não pago: consolidação da propriedade em nome do credor, mediante prova de notificação e do não pagamento.
4. Leilão público: o credor designa leilão para vender o imóvel.
5. 1º leilão: oferta inicial igual ao valor da dívida + encargos.
6. 2º leilão (se 1º não vendeu): oferta inicial igual ao valor da avaliação.
7. Saldo: se o leilão render mais que a dívida, o saldo é entregue ao devedor; se render menos, o devedor continua devendo a diferença.

Vantagens da alienação fiduciária imobiliária

Em comparação com a hipoteca:

• Execução extrajudicial: muito mais ágil que a excussão judicial.
• Maior segurança ao credor: propriedade efetiva, não apenas garantia.
• Custo mais baixo: redução de risco para o credor permite juros menores.
• Tempo médio: 60-90 dias para consolidação (vs anos em execução de hipoteca).

Lei 14.711/2023 - inovações no Marco das Garantias

A Lei 14.711/2023 trouxe inovações importantes:

• Múltiplas alienações fiduciárias sucessivas: o mesmo imóvel pode ser dado em alienação fiduciária a diferentes credores em sequência. Cada nova garantia tem grau próprio.
• Refinanciamento: facilitação de novas operações com o mesmo imóvel.
• Execução extrajudicial mais ágil: redução de prazos e simplificação de procedimentos.
• Cessão fiduciária: cessão de direitos creditórios com lastro imobiliário.
• Hipoteca simplificada: melhorias paralelas no regime hipotecário.

Distinção: alienação fiduciária imobiliária × móvel

Constitucionalidade

O STF, na ADC 51 e em outras decisões, reafirmou a constitucionalidade da execução extrajudicial da alienação fiduciária imobiliária. O devedor tem amplo direito de defesa (purga, embargos), mas o procedimento extrajudicial é constitucional.

Aplicação prática

Em 2026, a alienação fiduciária imobiliária é a garantia preferida em financiamento imobiliário no Brasil. Praticamente todo financiamento bancário usa esse instrumento. A hipoteca tradicional é minoritária.

Alerta do Examinador

Decora: Lei 9.514/97 + Lei 14.711/23 = alienação fiduciária imobiliária. Execução extrajudicial no RI: notificação → purga 15 dias → consolidação → leilão. Distinção fundamental com móveis (DL 911/69 + RTD/DETRAN).

Prof. Affonsinho explica, Módulo 06

6 Loteamento, incorporação, bem de família

Loteamento (Lei 6.766/1979)

A Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, regula o parcelamento do solo urbano. Distingue:

• Loteamento: divisão do imóvel em lotes, com abertura de novas vias.
• Desmembramento: divisão sem abertura de vias.

Para registro do loteamento, exige-se:

• Aprovação prévia do projeto pela Prefeitura Municipal.
• Aprovação pelo Estado em alguns casos (loteamento metropolitano, próximo a rodovia).
• Aprovação ambiental (se em área sensível).
• Apresentação do projeto urbanístico, memorial descritivo, contrato padrão.
• Pagamento de taxas e emolumentos.

Áreas públicas no loteamento

O loteamento destina parte da área a uso público:

• Vias: ruas, avenidas, calçadas.
• Áreas verdes: praças, parques.
• Áreas institucionais: para escolas, postos de saúde, etc.

Essas áreas, com o registro, incorporam-se ao patrimônio público (Município, em regra). O loteador perde a propriedade.

STJ Súmula 543

O STJ Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime do CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador". Importante para incorporação.

Incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964)

A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, regula condomínios em edifícios e incorporação imobiliária. Em síntese:

• Incorporador: pessoa que constrói ou adquire imóvel para construir e vender unidades autônomas.
• Memorial de incorporação: documento que descreve o empreendimento (terreno, edifícios, unidades, áreas comuns).
• Registro da incorporação: no RI, antes da venda das unidades. Lei 4.591 Art. 32.
• Patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004): segregação patrimonial para proteger compradores.

Convenção de condomínio

A convenção de condomínio (CC Arts. 1.331-1.358) regula o convívio entre condôminos. É registrada no RI. Conteúdo:

• Discriminação das unidades autônomas.
• Áreas comuns.
• Frações ideais.
• Direitos e deveres dos condôminos.
• Forma de administração.
• Regras de convivência.

Bem de família (CC Arts. 1.711-1.722 + Lei 8.009/1990)

Há duas modalidades de bem de família:

Bem de família convencional (CC)

• Instituído pelo proprietário em escritura pública ou testamento.
• Averbado no RI.
• Limitação: até 1/3 do patrimônio.
• Impenhorabilidade do imóvel + mobiliário, salvo dívidas com a casa, impostos, hipotecas anteriores.

Bem de família legal (Lei 8.009/1990)

• Não exige averbação ou ato formal.
• Decorre do uso do imóvel como residência da família.
• Impenhorável, salvo exceções específicas (Art. 3º Lei 8.009/90: dívida trabalhista doméstica, hipoteca, IPTU, condomínio, fiança em locação, etc.).

Quadro comparativo

Compromisso de compra e venda (CC Art. 1.417)

O compromisso de compra e venda com cláusula de irrevogabilidade pode ser registrado no RI (LRP Art. 167 I, 9):

• Constitui direito real do compromissário (CC Art. 1.417).
• Permite ação de adjudicação compulsória contra promitente que não cumprir.
• Oponível a terceiros adquirentes.

STJ Súmula 84: a posse do compromissário é protegida mesmo sem registro do compromisso, mas o registro confere segurança maior.

Pegadinha da Dotôra Soffya

Pegadinha clássica: o bem de família legal exige averbação no RI? Resposta: não. Lei 8.009/90 cria proteção automática, decorrente do uso. Apenas o bem de família convencional (CC Arts. 1.711-1.722) exige averbação. Confundir é erro recorrente.

Prof. Affonsinho explica, Módulo 07

7 Compromisso e indisponibilidades

Compromisso de compra e venda (CC Arts. 1.417-1.418)

O compromisso registrado confere direito real à aquisição:

• É oponível contra terceiros.
• Permite ação de adjudicação compulsória (CPC Art. 501).
• Sobrevive em caso de transmissão posterior do imóvel pelo promitente vendedor.

CC Art. 1.418 - adjudicação compulsória

Em caso de recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva:

• O compromissário pode ajuizar ação de adjudicação compulsória.
• A sentença substitui a escritura.
• Registra-se a sentença no RI, transferindo a propriedade.

STJ Súmula 84 - posse sem registro

A Súmula 84 protege o compromissário mesmo sem registro do compromisso. Em embargos de terceiro contra penhora ou outras execuções sobre o imóvel, ele pode opor sua posse derivada do compromisso.

Mas o registro confere segurança adicional, especialmente:

• Em caso de venda dupla pelo promitente.
• Em caso de execução por outros credores do promitente.
• Em casos de fraude.

Indisponibilidades - regime geral

Indisponibilidade é restrição que impede a alienação do imóvel. Pode decorrer de:

• Decisão judicial: penhora, arresto, sequestro.
• Decisão administrativa: indisponibilidade decretada por CNJ, MP, COAF.
• Lei: indisponibilidade por força legal (ex: imóvel envolvido em improbidade administrativa).
• Vontade própria: cláusula de inalienabilidade em doação ou testamento.

CNIB - Central Nacional de Indisponibilidade de Bens

O CNJ Provimento 39/2014 instituiu a CNIB. Funciona como plataforma centralizada que recebe ordens de indisponibilidade e as comunica aos cartórios de RI de todo o país.

Funcionamento:

1. Juiz, MP ou autoridade administrativa decreta indisponibilidade.
2. A ordem é cadastrada na CNIB.
3. A CNIB replica para todos os RIs do Brasil.
4. Cada RI verifica se o destinatário tem imóveis registrados em sua circunscrição.
5. Se sim: averba a indisponibilidade na matrícula.
6. O imóvel não pode ser alienado até o levantamento.

É instrumento poderoso. Em ações de improbidade, falência, fraude, lavagem de dinheiro, a CNIB permite congelamento patrimonial em todo o território nacional.

Cláusulas de inalienabilidade

O CC permite cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade em doações ou testamentos:

• CC Art. 1.911: a cláusula de inalienabilidade implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.
• Aplicação restrita a herdeiros necessários (CC Art. 1.848: deve ter justa causa).
• Pode ser temporária ou vitalícia.
• É averbada na matrícula.

Penhora e arresto

Quando há penhora ou arresto judicial sobre imóvel, é registrada (LRP Art. 167 I, 5). Implicações:

• O imóvel não pode ser alienado livremente.
• A alienação posterior é ineficaz contra o credor da execução.
• Em caso de leilão judicial, é registrada a arrematação.
• Levantamento da penhora gera averbação de cancelamento.

Execução fiscal e RI

Em execução fiscal, a Fazenda Pública pode requerer:

• Penhora de imóvel do executado.
• Indisponibilidade preventiva (CNIB).
• Hipoteca legal ou judicial.

Lei 13.097/2015 protege o terceiro de boa-fé (princípio da concentração): se a execução não foi averbada, terceiro adquirente está protegido.

Bate-papo com o Seu Teoffilo

O compromisso de compra e venda é instrumento central no mercado imobiliário. STJ Súmula 84 e CC Art. 1.417 dão proteção ao compromissário. A CNIB modernizou a indisponibilidade no Brasil. Em concursos, banca cobra a articulação dos princípios da concentração (Lei 13.097/2015) com as indisponibilidades.

Prof. Affonsinho explica, Módulo 08

8 Retificação e cancelamento

Conceito de retificação

A retificação é a correção de erros no registro. Pode ser:

• Administrativa: pelo próprio oficial, em casos de erros formais.
• Judicial: por sentença, em casos de alterações substantivas ou contestadas.

LRP Art. 213 - retificação administrativa

O Art. 213 da LRP, com redação dada pela Lei 10.931/2004, ampliou as hipóteses de retificação administrativa. Antes, quase todas as retificações eram judiciais; após, várias podem ser feitas diretamente no cartório.

Hipóteses de retificação administrativa:

• Inciso I: erros materiais (grafia, ortografia, dados pessoais).
• Inciso II: indicação ou atualização de confrontações.
• Inciso III: alteração de denominação de logradouros.
• Inciso IV: divisão geodésica (georreferenciamento).
• Inciso V: averbação de construção, demolição, reforma.
• Inciso VI: outros casos com base em prova documental.

Em casos não cobertos pelo Art. 213, ou quando há contestação, a retificação é judicial (Art. 213 §6º).

Procedimento de retificação administrativa

1. O interessado requer ao oficial.
2. Apresenta documentação comprobatória.
3. O oficial qualifica o pedido.
4. Em alguns casos (alteração que afeta confrontantes): notificação aos confrontantes.
5. Sem oposição: retificação é feita.
6. Com oposição: encaminhamento ao juízo competente.

Retificação judicial

Para retificações que envolvem:

• Alteração de área significativa.
• Alteração de titularidade.
• Alteração contestada.
• Alteração com efeitos sobre direitos de terceiros.

Cabe ação de retificação, com tramitação no juízo competente (Vara de Registros Públicos ou Cível). Sentença é registrada no RI.

Cancelamento de registros

O cancelamento extingue o efeito jurídico de um registro. Cabe em hipóteses:

• Pagamento da dívida: cancelamento de hipoteca ou alienação fiduciária.
• Sentença judicial: cancelamento por decisão de invalidade.
• Renúncia: do credor, com instrumento próprio.
• Confusão: credor torna-se proprietário.
• Levantamento de penhora: averbação de cancelamento.
• Outras hipóteses: específicas conforme o ato.

O cancelamento é averbação na matrícula. Mantém histórico, não apaga o registro original.

Dúvida (LRP Arts. 198-204) - relembrando

Já estudamos. Aplicação no RI:

• Em casos de divergência sobre admissibilidade do registro ou averbação.
• Procedimento administrativo-judicial.
• Decisão judicial vinculante.
• Cabimento de recurso ao tribunal.

Lei 14.382/2022 (SERP) e o RI

O SERP integra eletronicamente os RIs do Brasil. Para o RI:

• Centralização nacional: consulta unificada de imóveis.
• Atos eletrônicos: registros e averbações em meio digital.
• Selo digital: substitui o selo físico.
• Interoperabilidade: integração com Receita, INCRA, IBGE, Detran (em alguns casos).

O Provimento CNJ 547/2024 regulamenta o SERP no detalhe operacional.

Resumão das leis especiais

Para o concurso, decora as leis especiais do RI:

• Lei 6.015/1973 (LRP): lei orgânica.
• Lei 6.766/1979: parcelamento do solo urbano.
• Lei 4.591/1964: incorporação imobiliária.
• Lei 8.009/1990: bem de família legal.
• Lei 9.514/1997: alienação fiduciária imobiliária.
• Lei 10.267/2001: georreferenciamento rural.
• Lei 10.931/2004: ampliou retificação administrativa (Art. 213).
• Lei 13.097/2015: princípio da concentração.
• Lei 13.465/2017: REURB e usucapião extrajudicial.
• Lei 14.382/2022: SERP.
• Lei 14.711/2023: Marco das Garantias.

O Raffinha confirma

Em 2026, o RI está modernizado e integrado: SERP + CNN-CNB + Lei 14.711/2023. Conhecer as leis especiais (e suas datas) é diferencial em concurso. Em particular: Lei 13.097/2015 Art. 54 (concentração), Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) e Lei 14.382/2022 (SERP) são as três mais cobradas em provas atuais.

★ Mapa mental

A aula inteira em um diagrama. Use para revisão rápida antes da prova.

↻ Revisão relâmpago

Se você tem 5 minutos antes da prova, leia só isto.

1. LRP Art. 167 I: 47+ incisos de atos sujeitos a registro: compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, etc.
2. LRP Art. 167 II: 31+ incisos de atos sujeitos a averbação: cancelamentos, construções, restrições, indisponibilidades.
3. Distinção: registro = constitui; averbação = altera ou complementa.
4. Prenotação (LRP Arts. 182-184): registro provisório no Livro 1. 30 dias para qualificação.
5. CC Art. 1.246: registro retroage à data da prenotação.
6. Compra e venda imobiliária: escritura (CC 108: > 30 SM) + ITBI + registro RI = propriedade (CC 1.245).
7. Doação: ITCMD + escritura + registro. CC 549: limite herdeiros necessários.
8. Hipoteca: direito real de garantia. CC 1.473-1.505. STJ Súmula 308: hipoteca da construtora ineficaz contra adquirentes.
9. Alienação fiduciária imobiliária (Lei 9.514/1997): execução extrajudicial. Notificação + purga 15 dias + consolidação + leilão.
10. Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias): múltiplas alienações fiduciárias sucessivas. Execução mais ágil.
11. Loteamento (Lei 6.766/1979): divisão de imóvel urbano com abertura de vias. Aprovação prefeitura. Áreas públicas incorporadas ao Município.
12. Incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964): memorial registrado antes da venda. Patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004).
13. Bem de família convencional (CC 1.711-1.722): por escritura/testamento + averbação RI. Limitação 1/3.
14. Bem de família legal (Lei 8.009/1990): automático pelo uso. Sem averbação. Exceções no Art. 3º.
15. Compromisso (CC 1.417): registrável (LRP 167 I, 9). Direito real à aquisição. Adjudicação compulsória.
16. STJ Súmula 84: posse do compromissário protegida mesmo sem registro.
17. CNIB (Provimento CNJ 39/2014): Central Nacional de Indisponibilidade. Replicação nacional.
18. Retificação administrativa (LRP Art. 213 + Lei 10.931/2004): 6 hipóteses. Notificação a confrontantes.
19. Cancelamento: averbação que extingue registro (pagamento, sentença, renúncia, confusão).
20. SERP (Lei 14.382/2022 + Provimento CNJ 547/2024): registros eletrônicos integrados nacionalmente.

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20 pontos densos sobre procedimentos do RI. Bora para as questões.

? 10 questões comentadas

As dez questões a seguir foram elaboradas para cobrir o essencial desta aula. Cada uma vem com gabarito e comentário detalhado do Prof. Affonsinho.

Sugestão de uso:

1. Leia cada questão sem olhar o gabarito.
2. Marque sua resposta num papel.
3. Só depois, confira o gabarito e leia o comentário.
4. Se errou, marque em um caderno qual artigo ou conceito falhou, e volte ao módulo correspondente.

O vilão da aula: PhD em Concursos

Esse vilão cobra jurisprudência de turma específica com voto vencido. Em RI procedimentos, ele tropeça nas leis especiais: ignora a Lei 14.711/2023, esquece a Súmula 84 do STJ, confunde alienação fiduciária imobiliária × móvel, mistura bem de família convencional × legal. As próximas dez foram pensadas para você não cair onde ele cai.