A NBR 14653-1 – Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais – estabelece como proceder à avaliação de bens, frutos e direitos, envolvendo métodos ou uma análise técnica destinada a identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica com vistas a um objetivo específico, data determinada, pressupostos destacados e condições limitantes claramente definidas. Sobre o tema, é correto afirmar que:
- A)o método da capitalização da renda identifica o valor do bem com base na capitalização presente na sua renda bruta prevista, considerando-se os cenários viáveis;
Errada, porque o método da capitalização da renda se baseia na renda líquida ou no fluxo de renda esperado, e não em renda bruta prevista nem em "cenários viáveis" como descrito.
- B)o método involutivo identifica o valor de mercado do bem, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido;
Certa, porque o método involutivo identifica o valor de mercado por meio de estudo de viabilidade técnico-econômica de um empreendimento hipotético compatível com o bem e com o mercado.
- C)o método evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes; caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, não deve ser considerado o fator de comercialização;
Errada, porque o método evolutivo soma os valores dos componentes e, para estimar valor de mercado, deve considerar o fator de comercialização.
- D)o método do custo de reprodução e reedição identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra;
Errada, porque a descrição dada é do método comparativo direto de dados de mercado, e não do custo de reprodução e reedição.
- E)o método da capitalização da renda identifica o valor do bem com base no custo total de produção, considerando-se os cenários mais prováveis.
Errada, porque custo total de produção é lógica do método de custo, enquanto a capitalização da renda se apoia na capacidade de gerar renda.
Gabarito: B
A NBR 14653-1 organiza a avaliação de bens em métodos bem definidos, e a banca adora trocar os nomes e as descrições para ver se voce está atento. Em resumo, o avaliador pode estimar o valor por comparação direta de mercado, por custo, por renda, por método evolutivo ou por método involutivo, dependendo do tipo de bem e da informação disponível. O ponto central da questão é o método involutivo. Ele é usado para identificar o valor de mercado do bem a partir de um estudo de viabilidade técnico-econômica, simulando um empreendimento hipotético compatível com as características do imóvel e com o mercado em que ele está inserido. Ou seja: voce "inventa" um projeto viável para aquele terreno ou bem e vê quanto ele poderia valer dentro dessa lógica. Por isso, a letra B está correta. Essa descrição bate com a própria sistemática da NBR 14653-1, que trata o método involutivo como uma forma de avaliação voltada à viabilidade de aproveitamento do bem, especialmente em situações em que o potencial construtivo ou econômico é a chave da análise. As demais alternativas misturam conceitos. A capitalização da renda usa a renda esperada para trazer o valor ao presente, o método evolutivo soma componentes com fator de comercialização quando se quer valor de mercado, e o comparativo direto de dados de mercado é o que trata de atributos de bens semelhantes da amostra. A banca FGV gosta exatamente disso: trocar uma definição por outra e esperar que voce reconheça a roupa falsa.