A avaliação do valor das produções vegetais em terras agrícolas é um processo essencial, dentre outros pontos, para otimizar a utilização dos recursos e garantir a sustentabilidade da produção. Na avaliação de produções vegetais em terras, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é menos eficaz quando:
- A)o mercado está em equilíbrio, com preços estáveis;
Errada, porque mercado em equilíbrio e preços estáveis favorecem, e não prejudicam, a aplicação do método comparativo.
- B)as benfeitorias são relativamente novas e bem mantidas;
Errada, porque benfeitorias novas e bem mantidas tendem a facilitar a comparação e a valorização do imóvel.
- C)há um mercado ativo e transparente para propriedades similares;
Errada, porque um mercado ativo e transparente com propriedades similares é exatamente o cenário ideal para esse método.
- D)as produções vegetais são de espécies comuns e amplamente cultivadas;
Errada, porque espécies comuns e amplamente cultivadas costumam gerar mais dados de mercado e tornam a comparação mais confiável.
- E)existe uma falta de dados de transações recentes de propriedades similares.
Certa, porque a falta de transações recentes de propriedades similares reduz a base comparativa e enfraquece o método.
Gabarito: E
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aquele clássico do mercado imobiliário e rural: você olha o que foi vendido, compara com imóveis/propriedades parecidas e ajusta as diferenças. Ele funciona bem quando existem dados suficientes, recentes e confiáveis de negócios semelhantes. Em outras palavras, quanto mais “espelho” do mercado você tiver, melhor fica a avaliação. No caso de produções vegetais em terras agrícolas, esse método depende muito da existência de transações comparáveis. Se há mercado ativo, transparente e com propriedades parecidas, a estimativa ganha boa precisão. É por isso que ele costuma ser muito usado quando o bem tem características comuns e o mercado realmente conversa com você por meio dos preços praticados. Agora vem o ponto-chave da questão: o método fica menos eficaz quando faltam dados recentes de transações de propriedades similares. Sem comparáveis, o avaliador perde a base de comparação e precisa recorrer a mais ajustes, inferências e estimativas indiretas, o que reduz a confiabilidade do resultado. Em avaliação de bens rurais, isso é coerente com a lógica das normas técnicas de avaliação, que exigem dados de mercado suficientes e representativos para esse método. Então, o gabarito está na alternativa E porque ela descreve exatamente a situação em que o Método Comparativo Direto perde força: escassez de amostras comparáveis recentes. Sem esse “termômetro” do mercado, o método fica meio no escuro, e a avaliação sofre.