Uma das técnicas mais comumente usadas por avaliadores de imóveis para estabelecer o valor de mercado é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Na avaliação de benfeitorias em terras, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é especialmente útil e tem como principal vantagem:
- A)calcular o valor de depreciação das instalações;
Errada, porque calcular depreciação das instalações é uma etapa de outros métodos, não a finalidade do comparativo direto.
- B)avaliar o valor de custo da remoção das benfeitorias;
Errada, porque o valor de remoção das benfeitorias não é o objetivo do método comparativo de mercado.
- C)determinar o custo de reconstrução da instalação mais recente;
Errada, porque custo de reconstrução pertence ao enfoque de custos, e não à comparação com imóveis semelhantes.
- D)determinar o valor de substituição menos a depreciação das construções;
Errada, porque valor de substituição menos depreciação é lógica típica do método evolutivo ou de custo, não do comparativo direto.
- E)estimar o valor de mercado de uma propriedade, comparando-a com propriedades similares vendidas recentemente.
Certa, porque o método compara o imóvel com propriedades similares negociadas recentemente para estimar seu valor de mercado.
Gabarito: E
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o queridinho da avaliação de imóveis porque parte de algo simples e muito forte: o mercado fala. Em vez de ficar inventando valor no escuro, o avaliador coleta dados de bens semelhantes, verifica preços praticados e faz os ajustes necessários para comparar o imóvel avaliado com referências reais. Na prática, esse método é especialmente útil quando existe boa oferta de imóveis comparáveis no mercado. A lógica é comparar atributos como localização, tamanho, padrão construtivo, estado de conservação e benfeitorias, para chegar ao valor mais provável de negociação. É o raciocínio consagrado na NBR 14653 da ABNT, que trata da avaliação de bens e admite o método comparativo como um dos mais indicados quando há dados suficientes de mercado. Por isso, o gabarito é a letra E. Ela descreve exatamente a essência do método: estimar o valor de mercado de um imóvel comparando-o com propriedades similares vendidas recentemente. Isso é bem diferente de calcular custo de construção, depreciação ou valor de remoção, que são raciocínios próprios de outros enfoques de avaliação. Em resumo: se a ideia é descobrir quanto o mercado pagaria hoje, o comparativo direto entra em cena. É o tipo de técnica que evita achismo e aproxima a avaliação da realidade comercial do bem.