De acordo com a Norma Brasileira NBR 14653-1, a avaliação de bens, frutos e direitos envolve uma análise técnica destinada a identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica com vistas a um objetivo específico, data determinada, pressupostos destacados e condições limitantes claramente definidas. Considerando os conceitos e procedimentos gerais da engenharia de avaliações, analise as afirmativas a seguir. I. Valor de mercado é o valor de um bem, na hipótese de uma venda compulsória ou em espaço de tempo menor do que o normalmente observado no mercado. II. Quando não for possível realizar a vistoria do bem avaliado, admite-se a adoção de uma situação-paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. III. O método evolutivo de avaliação é aquele que identifica o valor do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica de seu melhor uso. Está correto o que se afirma em:
- A)somente I;
A alternativa afirma que somente a assertiva I estaria correta. Ocorre que a I confunde valor de mercado com venda compulsória ou prazo anormalmente curto, mas a NBR 14653-1 trata valor de mercado como o preço estimado em condições normais, sem compulsão e com adequada exposição ao mercado. Como a II é admitida pela norma e a III descreve outra técnica, essa combinação não se sustenta.
- B)somente II;
A alternativa sustenta que apenas a assertiva II está correta. A NBR 14653-1 admite a adoção de situação-paradigma quando a vistoria do bem não for possível, desde que isso seja ajustado entre as partes e explicitado no laudo, exatamente como a II afirma. As demais assertivas não acompanham o texto normativo, porque a I erra o conceito de valor de mercado e a III atribui ao método evolutivo uma lógica de melhor uso que é própria do método involutivo.
- C)somente I e II;
A alternativa reúne as assertivas I e II como verdadeiras. A II realmente encontra respaldo na norma, mas a I está tecnicamente incorreta, porque valor de mercado não é o valor de uma venda compulsória nem de um prazo inferior ao normalmente observado no mercado; isso se aproxima de valor em liquidação forçada. Como a combinação exige que as duas estejam certas, a proposta cai por causa do erro da I.
- D)somente II e III;
A alternativa afirma que as assertivas II e III estariam corretas. A II procede, pois a norma permite a situação-paradigma quando a vistoria é inviável, com indicação expressa das premissas no laudo. Já a III desloca para o método evolutivo a ideia de estudo de viabilidade do melhor uso, mas essa lógica é do método involutivo; o evolutivo trabalha com o valor do terreno e das benfeitorias, com ajustes de depreciação.
- E)I, II e III.
A alternativa diz que I, II e III estariam corretas. Isso não ocorre porque a I erra ao definir valor de mercado por uma hipótese de compulsão ou de prazo reduzido, contrariando a noção normativa de negociação livre e regular. Além disso, a III confunde o método evolutivo com o involutivo, já que a análise de viabilidade do melhor aproveitamento não é a essência do evolutivo.
Gabarito: B
A NBR 14653-1 é a base da engenharia de avaliações e trabalha com a ideia de que avaliar não é “chutar um preço”, mas estimar valor com método, data e finalidade bem definidos. Na prática, a norma separa conceitos importantes: valor de mercado, valor em situação especial, custo, viabilidade e os métodos de avaliação. Cada termo tem um sentido específico, e a banca adora trocar um pelo outro para ver se você escorrega no detalhe. Na afirmativa I, a pegadinha é clara: ela descreve venda compulsória ou prazo menor que o normal, o que não é valor de mercado. Valor de mercado, pela lógica da norma, é o preço mais provável em condições normais, sem pressão atípica. Quando há venda forçada ou restrição de tempo, você já saiu do território do mercado “limpo” e entrou em outra situação de valor. A afirmativa II está correta. A norma admite, quando não for possível vistoriar o bem, a adoção de uma situação-paradigma, desde que isso seja combinado entre as partes e fique explicitado no laudo. Ou seja: não dá para fingir que viu o que não viu, mas dá para trabalhar com premissas técnicas transparentes, registradas no laudo. Já a afirmativa III embaralha os métodos. A ideia de identificar o valor com base no melhor uso e em estudo de viabilidade técnico-econômica está ligada ao raciocínio do método involutivo, e não ao evolutivo. O método evolutivo, em linhas gerais, combina o valor do terreno com o custo das benfeitorias, considerando depreciações e o conjunto do bem. Por isso, a única correta é a II, e o gabarito é a letra B.