Na engenharia de avaliações de imóveis urbanos, a técnica do EDO/DEA determina as distâncias às envoltórias do comprador e do vendedor, para cada dado observado. A partir dessas distâncias, estima-se o valor da variável dependente (estimativa pontual). A estimativa pontual do valor do imóvel, que corresponde ao resultado da avaliação, é calculada com a utilização da Curva de Tendência Central (CTC/EDO), pela minimização dos erros, conforme a seguinte expressão: Com isso, pode-se afirmar que hv é:
- A)O valor venal do imóvel.
Errada, porque valor venal é um conceito tributário ou administrativo, e não a definição de hv no método EDO/DEA.
- B)O custo do imóvel em relação ao Custo Unitário Básico (CUB) local.
Errada, porque CUB é um parâmetro de custo de construção e não representa a distância usada nas envoltórias do DEA.
- C)O inverso da proporção do valor venal para o valor de compra inicial.
Errada, porque traz uma relação financeira sem relação com a variável hv, que é uma medida de distância normalizada.
- D)A relação do custo de mercado do imóvel com relação à inflação do país.
Errada, porque inflação não entra como definição de hv, que pertence ao cálculo de envoltória e não a índice econômico geral.
- E)A distância normalizada do dado de mercado “j” à envoltória do vendedor.
Certa, porque hv representa a distância normalizada do dado de mercado j à envoltória do vendedor.
Gabarito: E
Na engenharia de avaliações, o método EDO/DEA trabalha com fronteiras de eficiência para comparar cada dado de mercado com as envoltórias do comprador e do vendedor. Em vez de olhar só para o preço bruto, ele mede a distância do ponto observado até essas fronteiras, o que ajuda a montar a Curva de Tendência Central e, daí, chegar à estimativa pontual do valor do imóvel. A ideia é bem “de feira”: você observa onde cada imóvel se posiciona em relação ao comportamento esperado do mercado. A envoltória do vendedor representa a fronteira superior dos preços, e a do comprador, a fronteira inferior. Com essas distâncias, o modelo ajusta os erros e busca a melhor estimativa para a variável dependente. No enunciado, hv é a distância normalizada do dado de mercado j à envoltória do vendedor. Isso significa que hv não é o valor do imóvel em si, nem custo, nem inflação, nem qualquer proporção financeira esquisita. É uma medida técnica de posição do dado em relação à fronteira do vendedor, usada no cálculo da avaliação. Esse raciocínio está alinhado com a metodologia de avaliação por envoltórias/DEA adotada na engenharia de avaliações e tratada nas normas técnicas da ABNT, especialmente a NBR 14653, que orienta a estimativa do valor a partir do comportamento amostral do mercado. Portanto, a alternativa correta é a que identifica hv como essa distância normalizada.