Alterações recentes na legislação de parcelamento do solo, tanto federal quanto do município de Guarulhos, passaram a permitir empreendimentos caracterizados pelo fracionamento de área maior, com testada para o sistema viário existente, gerando frações de propriedade exclusiva e frações de propriedade comum dos condôminos, sendo regidas por convenção de condomínio. Esse novo tipo de empreendimento diferencia-se das tipologias anteriores por não haver exigência de execução de edificações como forma de viabilizar o condomínio. No caso do município de Guarulhos, a legislação requer ainda o atendimento de condições como quota mínima de terreno por unidade habitacional igual à área do lote mínimo previsto na zona de uso, reserva de áreas para equipamentos comunitários e espaços livres e outras. Esse tipo de empreendimento é denominado
- A)condomínio de lotes.
Correta: descreve o condomínio de lotes, previsto no art. 1.358-A do Código Civil, com frações exclusivas e comuns sem exigir edificação.
- B)condomínio fechado.
Errada: “condomínio fechado” é expressão popular, sem tipificação técnica própria como modalidade legal de parcelamento do solo.
- C)loteamento fechado.
Errada: loteamento fechado não é a figura jurídica adequada, pois loteamento não cria frações ideais condominiais nos moldes descritos.
- D)condomínio de acesso controlado.
Errada: acesso controlado é uma característica de circulação/gestão, não o tipo de empreendimento descrito no enunciado.
- E)loteamento de acesso controlado.
Errada: loteamento de acesso controlado é outra modalidade de parcelamento, mas não gera condomínio com frações de propriedade exclusiva e comum.
Gabarito: A
A questão descreve o chamado condomínio de lotes, uma figura que ganhou espaço com as mudanças legislativas recentes, especialmente a Lei 13.465/2017, que incluiu o art. 1.358-A no Código Civil. Nele, o terreno é fracionado em unidades autônomas, com parte exclusiva e parte comum, tudo regido por convenção de condomínio. Ou seja: não é um simples loteamento, nem um “bairro fechado” de uso popular, mas uma forma condominial mesmo. O ponto-chave aqui é que, nesse modelo, não existe exigência de construir edificações para que o condomínio exista. A unidade pode ser apenas o lote, desde que haja a organização condominial e o atendimento das regras urbanísticas locais. Isso diferencia o instituto das formas clássicas de parcelamento do solo, em que a lógica é outra. No caso de Guarulhos, o enunciado ainda reforça exigências típicas dessa modalidade, como quota mínima de terreno por unidade habitacional, reserva para equipamentos comunitários e espaços livres. Isso combina perfeitamente com o condomínio de lotes, porque a legislação municipal busca compatibilizar esse tipo de empreendimento com a função urbanística do solo. Portanto, o gabarito A está correto porque o enunciado descreve exatamente um condomínio de lotes: propriedade exclusiva sobre a unidade, frações comuns, convenção condominial e ausência de obrigação de edificar como condição de existência do empreendimento.